Кому Не Следует Сдавать Квартиру В Аренду

Еще одна категория квартиросъемщиков, которым стоит сдавать квартиру с определенной тщательностью – это «сторонники» закона. Они могут пожаловаться в налоговую службу, что с ними не заключили договор найма. Это лишняя суматоха, минус 13% НДФЛ и, возможно, административный штраф.

Если иностранец один, приехал в служебную командировку, то здесь все иначе. Делового человека видно сразу. Кроме этого, можно заключить официальный договор по найму жилья, в котором обязать иностранца самостоятельно стать на учет в миграционном органе.

Кроме этого, такие иностранцы чаще всего снимают жилье для временной работы в городе. И группами. Следовательно, никто не будет следить за чистотой в доме, мебель быстрее испортится, и квартира не будет уже с евроремонтом. Аналогичного мнения придерживается собственник 6 квартир, сдаваемых под аренду, Артем Медведев:

То есть, когда вы сдаете квартиру людям, которые представляются родственниками, то стоит задуматься над тем, а реально ли они брат и сестра? В противном случае в квартире будут периодические ссоры, частичная оплата за жилье с доходов каждого «родственника». Не говоря уже о попытках разделить личное пространство межкомнатными замками.

Нет, сейчас не идет речь о тех, кто специально обустраивал квартиру под суточную аренду: гидромассажная ванна, романтическая атмосфера и встроенный бар. Квартиры для посуточной аренды ремонтируют под определенный стиль и сдают исключительно посуточно.

Каких арендаторов лучше не пускать на порог

Каждый собственник по-своему видит идеального нанимателя своей квартиры. Для одних это одинокая молодая женщина со стабильной работой без вредных привычек и животных, для других – семья без детей, иные же не предъявляют требований ни по полу, ни по возрасту, а хотят лишь вовремя получать ежемесячные платежи. Разумеется, кому и как лучше сдать квартиру – вопрос индивидуальный и не имеет универсального ответа. Тем не менее арендодателей, действующих по принципу «любой каприз за ваши деньги», почти нет. Поэтому важно все же определить основные характеристики хорошего арендатора, не забыв при этом о здравом смысле.

Другой совет собственнику, который хочет сдать квартиру с выгодой и без риска, – ежемесячный контроль. Он должен быть мягким и ненавязчивым, но наниматель должен чувствовать, что хозяину действительно важно состояние сдаваемой квартиры. Условия посещений следует описать в договоре, о них нужно заранее предупреждать. Не советуют без очевидной необходимости входить в квартиру без ведома жильцов. Излишняя подозрительность может отпугнуть самого порядочного квартиранта. Как лучше сдать квартиру и построить доверительные отношения? Самое главное – общение. Первое, что нужно сделать на встрече – получить ответ на все волнующие обе стороны вопросы друг о друге. Не следует стесняться попросить взглянуть на свидетельство о браке или студенческий билет.

Для того, чтобы проиллюстрировать проблему, приведем несколько примеров ошибочного подхода к поиску нанимателя. Например, отказы по национальному признаку: случалось, что людям с неславянской внешностью отказывали, несмотря на то, что они родились в Петербурге. Опасаясь проблем с выселением, хозяева квартир отказывают беременным.

Далее идут нюансы. Вероятнее всего, что пара с ребенком скорее выберет «двушку», пусть без свежего ремонта, чем однокомнатную квартиру за те же деньги, но с дорогой отделкой. И хозяева такого жилья предпочтут их потому, как лучше сдать квартиру семье с ребенком, а не одиночке. Студенты чаще арендуют жилье компанией в центре города – недалеко от университета. Взрослые пары без детей предпочитают снимать красивые квартиры в хороших районах.

Чтобы сдать квартиру хорошим людям, нужно ответственно и внимательно отобрать из кандидатов тех, кто более всего соответствует требованиям собственника. Да, чересчур щепетильный отсев арендаторов может привести к «простою» квартиры, но значительно снижает риски столкнуться с неприятностями в дальнейшем. Однако сказать наверняка, кто лучший квартиросъемщик, вряд ли возможно. Студенты могут оказаться аккуратнее одинокой женщины, а пара разъехаться через неделю после заключения договора. В таком случае куда как лучше сдать квартиру молодым людям, чем новоиспеченной семье. Если поиск нанимателей ведется посредством риэлтора, стоит все равно лично встретиться и пообщаться с потенциальным арендатором и лишь после этого решить, сдавать или нет.

Mы дoлгo oбъяcняли, чтo пpишли пoкaзaть кoмнaтy для пpoдaжи, и пpимepнo нa coтый paз oн мaxнyл pyкoй и yшeл нa yлицy кypить. Клиeнты oкaзaлиcь кpeпкими peбятaми: oни нe иcпyгaлиcь cтpeмнoгo мyжчины и бapдaкa внyтpи, a cпoкoйнo вce пocмoтpeли и дaжe нe пepeдyмaли пoкyпaть.

Oкaзaлocь, чтo вaннa пoчти yничтoжeнa: вce cтeны, пoлки и чacть пoтoлкa в кpacныx, cиниx и фиoлeтoвыx paзвoдax. B Инcтaгpaмe дeвyшкa выcтaвлялa фoтoгpaфии paзнoцвeтныx вoлoc: видимo, нa кapaнтинe oнa втиxyю пpинимaлa клиeнтoв дoмa, cтpиглa и экcпepимeнтиpoвaлa c кpacкoй.

Двepь былa oткpытa, внyтpи никoгo. B yглy cтoялa cтapaя кpoвaть: из-пoд oдeялa тopчaлa pyкa и cлышaлcя xpaп. Я пpoбoвaл paзбyдить этoгo чeлoвeкa, — и чтoбы нe пpикacaтьcя к нeмy, cтaл пpыгaть, тoпaть и xлoпaть pядoм c ним. Ничeгo нe пoмoгaлo. Пpишлocь звoнить клиeнтaм и oбъяcнять, чтo пoкaз cpывaeтcя, нo oни oкaзaлиcь xpaбpыми людьми и cкaзaли: «‎Нy cпит и cпит, ничeгo cтpaшнoгo, вce paвнo пocмoтpим».

Пocлe иx oтъeздa я пpиexaл oтмывaть квapтиpy. Из-зa гpязи кpoccoвки пpилипaли к пoлy, a нa cтoлe былa зaпиcкa: «Mы тyт пpибpaлиcь нeмнoгo». Eщe эти cвeтлыe и глyбoкo вepyющиe люди пpиxвaтили c coбoй paкoвинy и зepкaлo из вaннoй. Mы нe cтaли paзбиpaтьcя: cвaлили, — и cлaвa бoгy.

Я нaшeл людeй, кoтopыe coглacилиcь ee кyпить, дoгoвopилcя o пoкaзe c кoллeгoй co cтopoны пpoдaвцa. Кoгдa мы c клиeнтaми пpишли cмoтpeть кoмнaтy, двepь oткpыл cтpaшный и пoлнocтью бeззyбый чeлoвeк. Oн eлe дepжaлcя нa нoгax, пepeгapoм paзилo зa килoмeтp. Cooбpaжaл oн тoжe плoxo и никaк нe мoг пoнять, чтo мы oт нeгo xoтим.

Обычно сразу после подписания договора собственник получает залог и оплату за месяц вперед, а арендатору передаются ключи от квартиры. Еще я провожу небольшую экскурсию: как пользоваться бытовой техникой, какие есть вещи в квартире и для чего их можно использовать и так далее.

Я выбрала третий вариант — продать квартиру и вложить в облигации.
Если еще раньше думала над тем, чтобы купить 3 небольшие студии и сдавать их, сейчас открестилась от этой идеи. Лучше держать деньги в стабильных облигациях и долларах.
Больше мороки с квартирантами я терпеть не хочу.

4. У автора явный перекос в части подхода к технологиям. Убил кучу денег на никому не нужный умный дом, а не смог элементарно отладить взаимоотношения с арендаторами в части коммуналки. Бесплатный лайфхак автору:
— раз в месяц (с 20 по 25 число) арендаторы сбрасывают Вам в мессенджер показания всех счётчиков
— все показания Вы заносите сами (не арендаторы)
Это позволяет а) быть с ними в постоянно, но ненавязчивом контакте, б) отслеживать всё потребление воды и света, в) отслеживать платежи — в Москве через порталы мос.ру и Мосэнергосбыта. Вот и всё !

Человеческий фактор. Сразу понять, какой человек перед вами, очень сложно. И если вы ошибетесь с выбором арендаторов, это может выматывать эмоционально. Например, вы будете переживать за сохранность имущества или периодически будут звонить соседи с жалобами на ваших квартирантов. Либо арендаторы будут вас просить приехать по каждой мелочи.

А если залога не хватит и с арендатором не удается договориться о возмещении, то истребовать через суд. Для этого желательно иметь фото квартиры или перечень имеющегося там имущества, где есть оценка его состояния на день передачи на тот момент, когда стороны заключали договор, — чтобы потом доказать факт порчи имущества.

В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.

Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Герой нашей статьи — профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Он рассказал, какой доход приносит аренда и с какими проблемами ему приходится сталкиваться.

Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится

На этот счет в письме Минфина от 29.05.2023 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2023 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.

Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.

Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.

• Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
• Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
• Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
• Дата подписания.
• Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
• Кто оплачивает коммунальные платежи.
• Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
• Можно составить здесь опись имущества.

Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.

1. Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
2. Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
3. Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
4. У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.

Итак, допустим, вы решили сдать квартиру. Купили новое жильё и просто хотите, чтобы за старым кто-то присматривал и чтобы не нужно было платить коммуналку, или рассчитываете подзаработать – неважно. Сразу возникает масса вопросов. Как сдать квартиру выгодно? Где искать жильца? Что обычно нужно арендаторам от жилища? Как не приехать однажды на руины любимой двушки? Как гарантировать, что платить будут вовремя и ровно столько, сколько договорились? Кстати, сколько попросить?

• Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
• Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
• Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
• То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
• Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
• Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.

Предложение о безналичном перечислении залога и обмену сканированными копиями документов нужно игнорировать. Если желающих несколько, лучше назначить им одно время просмотра с разницей в полчаса. Всегда предупреждайте, что при положительном решении, необходимо внести залог, чтобы снять объявление и отказать другим. Если предварительная сделка состоится, необходимо написать расписку о том, кому, когда и за что передана сумма цифрами и прописью, с указанием паспортных данных и условиями возврата залога. Образцы можно найти на юридических и риэлторских сайтах, таких как dogovor-urist.ru, expertrieltor.ru.

• паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;
• свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
• правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.

Акт приема-передачи квартиры желателен, но не обязателен. В этом документе, являющемся приложением к договору, можно описать такие условия, как день передачи имущества в аренду, показания счетчиков приборов учета электроэнергии и воды, описать все предметы собственности, а также приложить фотографии квартиры перед сдачей. Скрепляется акт подписями обеих сторон в день передачи ключей. В качестве приложения к договору можно распечатать инструкции по пользованию некоторыми сложными электроприборами, например, бойлером.

Стоит отметить, что платежеспособные кандидаты в добросовестные жильцы выбирают квартиры с максимально комфортными условиями и свежей мебелью. Многие готовы переплатить, чтобы въехать в новое жилье, прихватив лишь «чемоданы». Для этого нужно позаботиться о современной меблировке, исправной недорогой бытовой технике, приличных занавесках и наличии минимальных украшений интерьера в виде картин и постеров на стенах, например.

• порядок посещения хозяина квартиры с целью проверки состояния имущества и ремонта;
• уход за мебелью, цветами и содержание помещения в чистоте;
• правила поведения в отношении соблюдения правил общественного порядка, содержания животных и проживания гостей.

Нелегальная сдача жилья в аренду становится невыгодной

А вот еще один пример. Т. обратился в налоговую инспекцию с документами, которые подтверждали, что Д. сдавала ему в аренду квартиру на протяжении более трех лет. В отношении Д. была проведена налоговая проверка. По ее результатам было выявлено, что Д. с 2008 г. по 2011 г. сдавала Т. квартиру, но полученные доходы не декларировала и налог не уплачивала. Налоговый орган привлек Д. к ответственности по п. 3 ст. 122 НК РФ (апелляционное определение Московского городского суда от 4 сентября 2014 г. по делу № 33-19969/2014).

В 2023 г. введен специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», который будет действовать 10 лет. Переход на НПД осуществляется добровольно. На это имеют право физические лица и индивидуальные предприниматели. После регистрации в качестве самозанятого можно будет платить налог с доходов от сдачи в аренду недвижимости по льготной ставке: 4% – если помещение снимает физлицо, 6% – если его арендует юрлицо. Однако сумма дохода в течение года не должна превысить 2,4 млн руб. Ограничений по сумме месячного дохода не предусмотрено.

Разработан проект постановления Правительства РФ о внесении изменений в госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Согласно проекту решить проблему нахождения арендного фонда в теневом секторе экономики поможет улучшение жилищных условий граждан за счет повышения доступности найма жилья, в том числе для людей с низкими доходами. Для этого предлагается реализовать следующие мероприятия: налоговое стимулирование; уменьшение размера госпошлины, уплачиваемой при регистрации договоров аренды; расширение мер жилищной поддержки путем предоставления возможности долгосрочной аренды; создание наемных домов; субсидирование арендной платы; выдача индивидуального сертификата на аренду жилья. В этот перечень включена еще одна инициатива – предоставление гражданам налогового вычета на сумму в размере арендных платежей. Однако Минфин ее отклонил. Как отметил заместитель министра финансов Алексей Сазанов, ожидаемый эффект не оправдает потери бюджетов регионов.

Проблема теневого арендного бизнеса долгое время остается нерешенной в России. Так, жилищный фонд, т.е. совокупность всех жилых помещений на территории РФ, характеризуется значительной долей жилья, находящегося в частной собственности. При этом по итогам 2023 г. арендовали жилье порядка 5,7 млн семей (10% от общего числа домохозяйств) 1 . Однако институт аренды жилых помещений почти не приносит дохода в бюджет, так как арендодатели, чаще физлица, уклоняются от уплаты налогов. В то же время, по данным Росфинмониторинга, доля теневой экономики в ВВП России в 2023 г. составляла 20% – это более 20 трлн руб. Поэтому неудивительно, что борьбу с нелегальной арендой государство сегодня ведет комплексно: как путем осуществления налогового контроля и привлечения к ответственности за неуплату налогов арендодателей, так и с помощью создания для них привлекательных условий.

Чтобы стать самозанятым, достаточно пройти регистрацию через приложение «Мой налог». Это займет несколько минут. Причем доступны несколько способов регистрации. Для этого понадобятся: паспорт и фотография, которую можно сделать на камеру смартфона; либо ИНН и пароль, которые используются для доступа в личный кабинет физлица на сайте nalog.ru; либо учетная запись портала госуслуг. Заполнять бумажное заявление и посещать налоговую инспекцию не придется.

Правила съема: как арендовать квартиру и не оказаться в суде

По общему правилу договор найма жилого помещения регулируется одноименной главой 35 Гражданского кодекса. Там указано, что собственник квартиры должен предоставить квартиросъёмщику недвижимость в пригодном виде, а тот обязуется вовремя платить за нее и за коммунальные услуги.

– если в съемном жилье прорвало трубу и затопило соседей, то по общему правилу ответственность за произошедшее несет собственник недвижимости. Квартиросъёмщик будет нести ответственность лишь в том случае, если сам стал виновником аварии. Аналогичная ситуация и с повреждениями от пожара.

Но основные споры между сторонами договора найма возникают совсем не из-за перечисленных обстоятельств. Самая распространенная причина – долги арендатора за жилье. Семен Фомичев* задолжал Андрею Ильину* за аренду квартиры 86 000 руб. Должник даже составил расписку, в которой обязался выплатить эти деньги в определенный срок. Но свое обещание он так и не выполнил, поэтому собственник жилья решил вернуть себе долг в судебном порядке. В суде ответчик заявил, что написал расписку под угрозами Ильина. Но две инстанции не поверили в такую версию событий и удовлетворили иск (дело № 33-3634/2023).

Еще одна причина разбирательств между сторонами обсуждаемых правоотношений – перепланировка съемного жилья. Анна Свинцова* соединила в одну две квартиры, которые она снимала у администрации Владивостока. После этого она обратилась в суд с просьбой сохранить жилье в измененном виде. Однако две инстанции отказали заявителю. Суды сослались на то, что по закону истец обязан был заранее согласовать перепланировку с наймодателем, но в рассматриваемом случае Свинцова этого не сделала (дело № 33-1229/2023).

Права и обязанности сторон такого соглашения зависят и от его срока. Если документ рассчитан на один год и более, то наниматель получает преимущественную возможность заключить договор найма на новый срок (ст. 684 ГК). Но на практике стороны чаще всего заключают краткосрочное соглашение на 11 месяцев, и в этом случае у квартиросъемщика по закону уже не будет приоритета на подписание нового договора, говорит юрист.

Кому не стоит сдавать квартиру

Конечно, хочется с порога, подобно Шерлоку, вычислять по незначительным деталям, кто есть кто. Что вот этот мужчина с роскошными пышными усами точно некурящий и не продымит квартиру, потому что с этой вредной привычкой такое богатство можно и прижечь. Или что вот эта женщина в пыльных ботильонах, напротив, запустит жилище, потому что не может удосужиться протереть даже собственную обувь. Правда, на практике оказывается, что усачи бывают очень ловкими, а дамы в грязной обуви — патологическими чистюлями дома. Поэтому, общаясь с претендентами на квартиру, опирайтесь, в первую очередь, на здравый смысл.

Стоит насторожиться и в том случае, если сдается трех- или четырехкоматная квартира, а заселиться в нее мечтает молодая, якобы женатая пара. Не стесняйтесь спросить, сколько у них детей и зачем им, собственно, такая большая квартира. Если детей пятеро, это многое проясняет. А вот ответ «у нас нет детей» — плохой ответ. Очень часто просторные многокомнатные квартиры снимают под публичные дома, и перед вами, вероятно, амбициозные основатели одного из них.

Любому рантье хочется быстро и заранее оценить все возможные риски сдачи квартиры тому или иному нанимателю. Поэтому при знакомстве с потенциальным квартиросъемщиком в ход идут логика, метод дедукции и психологическое портретирование вместе взятые. По каким приметам можно определить, кому стоит верить, а кому нет, не спутав здравый смысл со стереотипами?

Квартира с большим количеством комнат вообще часто становится лакомым куском для тех, кто и однокомнатную-то себе позволить не может. Коллективный съем — еще одна проблема, с которой может столкнуться хозяин крупногабаритки. Уж слишком часто их снимают для рабочих (не всегда с гражданством РФ) или для «раздела» сразу между несколькими семьями. Если же вы почуяли неладное, но, в общем-то, смирились с коммунальной участью квартиры, все же настаивайте на том, чтобы с каждой семьей был подписан отдельный договор найма «части жилого помещения» (комнаты).

Неприятности могут прийти и оттуда, откуда их совсем не ждешь. Например, иностранцы, к которым наши рантье испытывают особый трепет и пиетет, ожидая стабильности и аккуратности, на идеальных нанимателей не очень тянут. Так, итальянцы и испанцы категорически отказываются снимать в квартире обувь, и их совершенно не смущает, что перекопанная улица Строителей п осле дождя не имеет ничего общего с Маргутта или Рамбла. Американцы могут быть дотошными, придирчивыми и держать собственника в напряжении каждый день найма: капающий кран, телевизор с «шумами», который обычно чинится элементарным хлопком по крышке, холодильник, подозрительно наморозивший больше обычного — подобных претензий надолго хватит. Еще хуже дело обстоит с индусами и азиатами, приехавшими на учебу из заморских стран, — блюда национальных кухонь готовятся из продуктов, зачастую имеющих весьма специфический запах, намертво въедающийся в стены, так что соглашаться на таких квартиросъемщиков можно только в случае, если в обозримом будущем планируется ремонт. Африканцы тоже не самые образцовые наниматели, так как проблемы с законом среди них далеко не редкость.

О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.

Для регистрации в качестве самозанятого не нужны документы, визиты в налоговую и подачи отчётностей. В ст. 5 Федерального закона от 27.11.2023 № 422-ФЗ перечислены три способа стать плательщиком НПД:

1. Регистрация через мобильное приложение «Мой налог». Можно скачать в Google Play или App Store. Это самый удобный способ. Сумма налога рассчитывается автоматически в зависимости от полученного дохода и появляется в приложении.
2. Регистрация через личный кабинет на сайте ФНС.
3. Регистрация через любой банк, который работает с самозанятыми, например, «Сбер», «Тинькофф», «Русский Стандарт», «Хоум Кредит».

Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.

Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.

Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения. В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток. Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит. Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели. Депозит – это залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже). Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике. Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

• Максимальный срок найма по договору — пять лет. Если в договоре не указывается срок найма, считается, что договор заключен на пять лет (ГК РФ, ст. 683, п. 1).
• Возможно заключение на договора на срок меньше 12 месяцев — в таком случае корректно говорить и краткосрочном найме. В таком случае некоторые из упомянутых выше условий законодательства не действуют (например, не согласовывается список проживающих вместе с нанимателем).

• Если требуются крупные покупки или достаточно дорогостоящий ремонт, иногда потраченные на них нанимателем суммы вычитаются из арендной платы (если вещь остается потом в квартире или касается дизайна/коммуникаций, и так далее). Это также делается по взаимной договоренности, но если есть сомнения, рекомендации те же: необходимо включать соответствующие пункты в договор. К примеру, в договоре можно указать, что на любой ремонт, любое улучшение должно быть получено письменное согласие собственника, и что порядок оплаты в этом случае решается дополнительно.

Чтобы не получить в будущем неприятных сюрпризов, рекомендуется прописывать условия сдачи квартиры максимально подробно — кто, сколько и на каких условиях будет проживать, какую сумму платить, какие действия допустимы, кто и как оплачивает коммунальные платежи, и так далее.

• Поводом для отказа вселения других людей в квартиру может стать возможное несоблюдение норм законодательства по количеству жилой площади на человека (ГК РФ, ст. 679).
• Наниматель несет полную ответственность за их действия (ГК РФ, ст. 677, п. 3). Возможно также заключение дополнительного договора, в котором будет указано, что проживающие с нанимателем несут идентичную ответственность перед наймодателем (ГК РФ, ст. 677, п. 4). В этом случае они становятся сонанимателями.
• По согласованию с владельцем наниматель может разрешить пребывание в квартире временным проживающим/пользователям (ГК РФ, ст. 680). В этом случае они должны заранее предупредить владельца квартиры и согласовать с ним увеличение числа проживающих. Одним из оснований для отказа опять же может стать несоблюдение в случае подселения нормы жилья на одного человека.

• Если в договоре найма не указывается иное, текущий ремонт (бытовая техника, интерьер) производит наниматель помещения по предварительному согласованию с владельцем квартиры (ГК РФ, ст. 681).
• Вносить существенные изменения в планировку и обстановку, производить капитальный ремонт наниматель не вправе. Переустройство и реконструкция также возможны только с согласия наймодателя (ГК РФ, ст. 678).

Полезные советы при сдаче квартиры в аренду: на что обратить внимание

На первый взгляд, сдача квартиры на длительный срок более безопасна: такой тип аренды выбирают люди, которые уверены в своей платежеспособности, имеющие неплохой стабильный доход, часто – семьи с детьми. Но и тут не все так гладко, поскольку увеличивается риск просрочки платежей.

Если договор составлен у юриста, он обязан передать информацию о его заключении в Налоговую инспекцию. Размер налога зависит от суммы, которую вы получаете за сдачу жилья. Если не уплачивать налоги, спустя время ваша деятельность может быть раскрыта и сумма штрафа будет значительно больше.

Сдача жилья в аренду – род деятельности, который может стать как дополнительным, так и основным доходом. Никогда не сдавайте квартиру человеку, не проверив его документы и не заключив договор, в котором описаны все моменты и спорные вопросы. Укрывание такого типа дохода от налоговых служб преследуется по закону.

Юристы рекомендуют сделать максимально подробное описание состояния квартиры на день ее сдачи, включая перечень мебели и другого инвентаря. Можно подкрепить описание фотографиями. Это убережет обе стороны от клеветы и даст возможность получить средства за поврежденное имущество.

Услуга краткосрочного найма пользуется большой популярностью среди студентов, которые используются ею для своих развлечений, организовывают вечеринки с большим количеством алкоголя и запрещенных веществ, а также романтические вечера. Молодость и тот факт, что в этом помещении они находятся в первый и, скорее всего, последний раз в жизни, будут способствовать шумному поведению и прослушиванию музыки на высокой громкости.

Занимаясь «черной арендой», вы не сможете ничего доказать в суде или полиции. Если недобросовестные квартиранты устроят на вашей жилплощади притон, пожар или затопят соседей, при отсутствии договора предъявить вы ничего не сможете. Компенсации вы не добьетесь, и за убытки будете вынуждены отвечать сами. А если ваши жильцы нарушат покой в подъезде, разгневанные соседи могут пожаловаться в налоговую и полицию, сообщив о вашей деятельности. Штрафы, которые последуют за уклонение от налогов, составляют от 5% до 40% от неуплаченной суммы, а при уголовной ответственности могут достигать 300 000 рублей. Срок лишения свободы — до года, если долг перед государством превышает 600 000 рублей за 3 года подряд.

Сдавать жилье в аренду можно как физлицо или как ИП. Выбирать формат рекомендуем исходя из прибыльности каждого из вариантов. Физическое лицо и индивидуальный предприниматель могут просто выплачивать НДФЛ — 13% от дохода. Документы с отчетом сдаются до 30 апреля текущего года, налог нужно успеть выплатить до 15 июля. Для ИП существует и упрощенный формат налогообложения (гл. 26.2 НК РФ), который позволяет отдавать государству только 6% прибыли. Делать это нужно каждый квартал, до 25 числа следующего месяца, а декларацию о налогах сдавать следует до 30 апреля следующего за текущим года. Есть и другие варианты, но они не выгодны при сдаче жилья в аренду.

При сдаче жилья заключают два типа соглашений. Если ваш квартиросъемщик — физлицо, это будет договор о найме. Отношения арендодателя с юридическими лицами регулируются соглашением об аренде. Первый вид договора регламентирован гл. 35 ГК РФ, с нюансами второй разновидности можно ознакомиться в гл. 34 ГК РФ. В этих документах вы найдете информацию обо всем, что нужно указать при составлении бумаги. Чем она подробнее, тем прочнее ваша защита от непредвиденных обстоятельств. Перед заключением соглашения рекомендуем также изучить гл. 27-29 ГК РФ, в которых идет речь о нюансах гражданско-правовых договоров.

Сдача жилья в аренду при правильной организации — это возможность получать стабильный пассивный доход. Решив заняться предпринимательской деятельностью, расценивайте свою квартиру как стартовый капитал в бизнесе. Эта сфера полна рисков и подводных течений, но при должном подходе вы превратите простаивающую без дела недвижимость в выгодную инвестицию в будущее. Узнаем, как оградить себя от опасностей и приумножить доход, какие варианты налогообложения существуют и что представляет собой легальная сдача квартиры в аренду в российских реалиях.

На стоимость квадратного метра влияет множество факторов, от которых также зависит и ликвидность конкретного объекта на рынке недвижимости. Это распространяется как на сегмент купли-продажи, так и на область найма и аренды жилья. Вы можете воспользоваться поисковым фильтром для того, чтобы сравнить разницу в цене на покупку квартиры в новостройке в зависимости от различных характеристик.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: рассматриваем все «за» и «против»

Жить на пассивный доход – заветная мечта тысяч людей. Когда речь заходит о получении денежных средств таким образом, первое, что приходит на ум – это деятельность в сфере недвижимости. В сознании сразу же всплывает образ этакого успешного рантье, который получает арендную плату с десятка квартир, находящихся в его собственности, и живет припеваючи. После подобных ассоциаций, о том, чтобы стать рантье, задумывается почти каждый второй. И это нормально. Тем не менее, спешим развенчать существующие мифы.

Иными словами, рекомендуется основательно продумать все плюсы и минусы, а также адекватно оценить собственные затраты на уход за недвижимостью в том случае, если она у вас уже имеется. Специально приобретать жилье для того, чтобы впоследствии сдавать его в аренду, экспертам рынка представляется нецелесообразным. Считается, что такой вклад окупается как минимум за 10 лет. А теперь, давайте четко и по пунктам. Ниже мы опубликовали несколько советов, которые помогут вам понять, стоит ли сдавать квартиру в аренду ради получения пассивного дохода.

Усилия рантье – это, на наш взгляд, полноценный бизнес, который требует точнейших расчетов. В противном случае, ваши квартиры не принесут такой доход, который мог бы покрыть расходы на их обслуживание. Не забывайте, что вкладываться в ремонт, приглашать клининговые сервисы, оплачивать услуги ЖКХ и прочие мелочи однозначно придется. Да и наниматели не всегда отдают деньги вовремя. С этой проблемой, конечно, можно бороться законными путями: обращаться в агентства недвижимости, юридические конторы и суд. Помощь профессионалов подразумевают очередные траты. Одним словом, особенностей, как и рисков, в «квартирном деле» полно.

Так стоит ли игра свеч? Нашей редакции известен ряд показательных случаев, когда собственникам было выгоднее положить деньги на вклад в банке под процент, чем сдавать несколько квартир одновременно. В первом случае получался тот же самый пассивный доход, только во много раз проще и надежнее. Изначально эти люди преследовали цель не работать, скажем, в офисе, но все равно получать денежные средства и отдыхать столько, сколько вздумается. Однако в итоге судорожно носились от одной своей недвижимости к другой, постоянно решая проблемы с нанимателями, поломанной мебелью, ремонтом и прочими вытекающими «прелестями».

Вполне понятно, почему перспектива пассивного дохода кажется некоторым настолько привлекательной. Она обманчиво сулит гражданам «легкие» деньги, которые таковыми на самом деле не являются. Разумеется, все не так просто, как кажется на первый взгляд. Быть владельцем нескольких квартир и надеяться только лишь на выплаты арендаторов – это крайне хлопотно. И не факт, что прибыльно.

Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом

В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду. Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени. «Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.

Сегодня многие люди сдают квартиры, чтобы получить дополнительный доход. Кто-то даже профессионально работают риэлторами по сдаче жилья, кто-то мечтает иметь несколько квартир и сдавать их в аренду, обеспечив себе пассивный доход. Но в реальности сдача жилья может оказаться не таким радужным занятием. Как показывает практика – это довольно опасный и не всегда приятный бизнес. В этой статье расскажу о том, с какими проблемами могут столкнуться собственники сдаваемой квартиры, а так же о том, как их можно избежать.

Квартиранты отказывают от оформления письменного договора найма жилого помещения. Обычно не заключать официальный договор выгодно арендодателю, чтобы избежать необходимости уплаты налогов. Но и квартиросъемщик так же могут попросить об этом собственника. Причины могут быть разные – жильцы скрываются от уплаты алиментов или еще чего-то или имеют недобросовестные намерения (не платить, использовать не по назначению, обокрасть или даже тайно продать). В любом случае такое поведение должно насторожить и лучше отказаться от такого варианта, чем нажить себе проблем в будущем.

Оплату коммунальных платежей тоже рекомендуется перенести на квартиросъемщиков и зафиксировать это в договоре. Дело в том, что в случае налоговых проверок, коммунальные платежи за квартиру сданную в аренду и оплаченные собственником, могут быть приравнены к доходу, а, следовательно, будут облагаться налогом.

Согласно действующему законодательству все доходы, полученные при сдаче квартиры, подлежат обязательному декларированию. По итогам года собственники жилых помещений обязаны уплатить налоги с полученной суммы в размере 13%. Налоговая служба проводит такие проверки постоянно. Особое внимание они уделяют собственникам двух и более квартир и пенсионерам. Инициировать подобную проверку могут по обращению граждан или жалобам соседей и квартиросъемщиков.

У собственника жилого помещения могут появиться дополнительные расходы из-за новых зарегистрированных граждан, обратил внимание директор группы компаний МТИ, юрист в недвижимости Оксана Майстровая. «Если раньше размер платы зависел от площади квартиры, то теперь в большинстве регионов сумма рассчитывается исходя из числа зарегистрированных, временно или постоянно, в жилом помещении человек», — пояснила она. Однако хозяин жилья может избавить себя от лишних расходов, прописав в договоре, что коммунальные расходы оплачивают жильцы, добавила эксперт.

«Временная регистрация подразумевает определенный (конечный) период регистрации, максимально – пять лет. При временной регистрации наниматель автоматически теряет регистрацию по истечении срока, на который он был зарегистрирован. Но если наймодатель или наниматель расторгнет договор найма раньше срока, на который был заключен договор, а наймодатель на такой же срок регистрировал нанимателя, то снимать ранее указанного срока нанимателя с регистрационного учета наймодатель вынужден будет через суд», — уточнил эксперт.

По закону при сдаче квартиры граждане должны заключать договор найма (ст. 671 ГК РФ), в котором подробно описаны права и обязанности сторон. Также квартиранты могут попросить оформить им временную регистрацию по месту пребывания: она, например, может понадобиться для оформления социальных выплат, записи ребенка в детский сад или школу. Собственники часто опасаются это делать, полагая, что жильцы каким-то образом смогут претендовать на квартиру. «Газета.Ru» попросила юристов рассказать, как грамотно сдать жилплощадь.

Что касается коммунальных услуг, то стоит отдельно прописывать плату за электроэнергию, пользование водой в соответствии с показаниями счетчиков и отдельно указывать сумму, которая идет в оплату за наем квартиры, порекомендовал Гальцев. В случае если в квартире стоит городской телефон, межгород лучше отключить. Необходимо прописывать ответственность жильца за несвоевременную оплату как коммунальных услуг, так и съема жилья. При получении оплаты наличными денежными средствами обязательно в расписке нужно указывать, по какому договору и за какой месяц получены денежные средства.

Также в договоре можно прописать, что вы сдаете квартиру одному человеку и не хотите, чтобы в ней постоянно проживал кто-то еще. Если вы против животных – это тоже нужно прямо прописать в документе. В обязательном порядке необходимо прописывать ответственность нанимателя за возможный причиненный ущерб: залив, пожар, повреждение имущества наймодателя, соседей, общедомового имущества, добавил основатель IT-компании Realiste, разработавшей нейросеть для инвестиций в недвижимость, Алексей Гальцев. На этот риск указала и Жанна Колесникова.

• конструктивные элементы (стены, пол, потолок и балкон);
• внутренняя отделка и инженерные сети;
• движимое имущество (мебель, техника, одежда, декор);
• гражданская ответственность (компенсация соседям, если их имущество пострадало по вашей вине);
• несчастный случай (пожар, залив, кража).

Молодым людям необходимы одни условия, предпринимателям другие, маме с ребёнком третьи, а двум подругам четвёртые. Отталкиваясь от портрета жильца, владелец квартиры понимает, как ему следует улучшить жильё, чтобы увеличить поток постояльцев. Потенциальные квартиросъёмщики делятся на следующие категории:

1. Появляются ограничения в поиске клиентов. Не многие соглашаются на то, чтобы квартиру им сдавало агентство. Ведь в этом случае гостю придётся платить комиссионные.
2. Некомпетентность сотрудника. Вашим помощником может стать новичок или работник, который за последние месяцы упустил несколько сделок.

Владелец квартиры получает доход от сделки, которая облагается налогом. В 2023 году ставка составляет 13% для граждан-резидентов и 30% для нерезидентов (тех, кто находится в России не больше 183 дней в году).

Посуточно жильё снимают не более чем на одну неделю. Из-за короткого срока сдачи арендодатель может без больших потерь выйти из бизнеса или наладить его структуру.

10 Мар 2022      gmurist         392      

Похожие записи
• 
  Кому Выдается Молочная Кухня В Татарстане
• 
  Может ли студент оформить уход за пенсионером по достижении 80 лет
• 
  Купить Машину С Вклейкой В Птс
• 
  Можно ли выиграть в директ почта 2023