Риэлтор Инком Недвижимости Вымогает Деньги С Покупателя
Содержание
Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Риэлтор Инком Недвижимости Вымогает Деньги С Покупателя. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Получение максимально возможной суммы вознаграждения за свою работу является естественным желанием любого риэлтора. Однако где пролегает та грань, которая отделяет честный заработок от обмана клиента? В этой статье будут рассматриваться методы, позволяющие обмануть покупателя или продавца недвижимости, которые используют не вполне добросовестные риэлторы.
Варианты получения скрытой комиссии
Риэлтор, представляющий продавца недвижимости, занимается поиском покупателя, но при этом от своего лица ведет с ним разговор по поводу возможности снижения цены. Дескать, ситуация в экономике достаточно нестабильна, поэтому по предложенной цене найти покупателя будет непросто, если вообще возможно в обозримом будущем, да и недвижимость не лишена недостатков, которые делают цену несколько завышенной. Как правило, продавец соглашается, поскольку звучат достаточно убедительные доводы, а в лице риэлтора покупатель видит квалифицированного и опытного эксперта.
Комиссия взымается с продавца
Причем, здесь необходимо разграничить – действует ли риэлтор в частном порядке или он является представителем агентства недвижимости и действует от имени компании. Если договор заключается от имени агентства недвижимости, необходимо выяснить, действительно ли там работает этот человек, на каких основаниях он там работает (официальное трудоустройство, на агентских началах, стажер) и имеет ли он право подписывать документы от имени агентства.
Например, в подмосковном Орехово-Зуево, по данным Елены Танаевой, генерального директора ООО «АН «Мегаполис-Сервис» (г. Орехово-Зуево), практикуются комиссии порядка 2-3%, а один из застройщиков города вообще выплачивает риелторам фиксированную комиссию в 25 тыс. руб.
Кто платит – продавец или покупатель?
Как дополняет Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», в компании сотрудничество с клиентами продолжается и после заключения сделки — собственники жилья получают «Гарантийное обязательство», и, согласно этому документу, агентство поддерживает клиентов в течение всего периода найма, помогает урегулировать споры. Арендодателям услуги «ИНКОМ-Недвижимость» оказывает бесплатно: компания заинтересована в том, чтобы ее база данных постоянно пополнялась. «Гарантийные обязательства» действуют в отношении клиентов-арендаторов, они входят в комплекс услуг при стандартной оплате.
Аренда: тоже стали брать меньше
Но нынче риелторы предпочитают не лютовать. По наблюдениям Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», в среднем риелторское вознаграждение составляет 2% от суммы договора. Эта цифра уменьшается до 1-1,5%, если объект недвижимости дорогой, а на рынке массового жилья риелторам платят 2-2,5%. Так что из-за кризиса в отрасли и высокой конкуренции среди агентств услуги риелторов подешевели. «В 2023-2023 гг. размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3%, а сейчас фактически в полтора-два раза ниже», — заключает Мария Литинецкая.
Существуют и «проверенные» способы обмана риэлторами своих клиентов, которые желают приобрести квартиру. Все они направлены на то, чтобы покупатель как можно быстрее «созрел» для сделки, приобрел объект якобы по выгодной цене, не разобравшись в деталях. Наиболее распространены такие схемы обмана:
- Тщательно проверять все документы на квартиру самостоятельно – вплоть до буквы и запятой (паспорт собственника, договор купли-продажи, свидетельство о собственности и т.п.). Особого внимания заслуживают случаи с доверенностью – необходимо проверить, действительно ли этот документ был подписан нотариусом.
- Обязательно проверить юридическую чистоту объекта. Для этого следует заказать актуальную выписку из ЕГРН (получить ее может любой человек, поскольку данные о недвижимости не являются тайной). Правильнее всего заказать документ прямо накануне сделки, поскольку даже за несколько недель ситуация может измениться (квартира окажется под арестом, на нее будут претендовать «внезапно появившиеся» наследники и т.п.).
- Осмотреть помещение не 1, а хотя бы 2 раза – как вечером, так и утром, поскольку в этот момент может открыться довольно много недостатков (неприятный вид, шумные соседи, шум автотрассы и т.п.).
- Не доверять утверждениям наподобие «гарантия чистоты сделки», «100% юридическое сопровождение» и т.п. На самом деле агент как таковой является всего лишь продавцом и даже в случае наступления реальной угрозы не несет никакой ответственности. В результате продавец или покупатель могут обратиться только в суд.
Продавцу
- внимательно уточнить текст договора с агентством, особенно пункт о стоимости недвижимости и величины комиссии;
- обговорить возможность увеличения стоимости квартиры в соответствии с реальной рыночной ситуацией;
- периодически контролировать объявление о продаже квартиры на сайте (уточнить, на каких именно площадках риэлтор размещает информацию);
- уточнить порядок расторжения договора (на тот случай, если специалист не вызывает доверия).
Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом. Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум. Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.
Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.
Попросить заранее закрыть долг
Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.
Очень распространённый приём. Вас будут водить по квартирам, которые соответствуют частично параметрам, но в ужасном состоянии. В такие квартиры, из которых хочется сразу выйти и бежать. Обычно показывают 5-7 таких квартир. Для того, чтобы вы разочаровались и были более податливы к решениям.
Цепочка показов с самыми страшными вариантами
Определить такое объявление просто. Информация будет неполной. Не будет этажа, общей площади, точного адреса. Параметры будут противоречивыми. А фотографии взяты из интернета и слишком хорошие для такой стоимости квартиры. Цену обычно выставляют низкую и привлекательную. Цель таких объявлений — только зацепить жертву, а дальше уже продолжить работу по реальным предложениям.
Реальная квартира с номером риэлтора
В видео подробно описаны все схемы обмана посредников. Их фишки и методы работы. Очень рекомендую к просмотру. После этого фильма вы всё поймёте о риэлторах, и обращаться к ним совсем не захочется. Потому что сплошной обман и так постоянно. Есть, может быть, риэлторы, которые не обманывают, но я в Украине таких не встречал. У всех одинаковые фишки и схемы работы.
Недобросовестный риелтор может искусственно занизить цену за ваше жилье, например чтобы быстрее найти покупателей и получить комиссионные. Неопытные агенты могут просто не иметь достаточно навыков для грамотной оценки. Не стесняйтесь спрашивать, на чем основано его мнение. Хороший специалист доступным языком объяснит вам это. Будьте внимательны, выслушивая аргументы, они должны быть обоснованными, с опорой на сравнительный анализ рынка и стоимость 1 кв. м.
Следующую схему проворачивают «черные риелторы» с теми, кто хочет купить квартиру. В районе с однотипными панельными домами или хрущевками вам показывают квартиру с хорошим ремонтом. После подписания всех документов оказывается, что вы купили квартиру в соседнем доме, причем состояние у нее плачевное. Просто агент поменял таблички с номерами домов и показал вам не ту квартиру.
Распространенные схемы мошенничества
Некоторые частные риелторы и даже агентства приманивают клиентов фиктивными объявлениями. Цена за квартиру, которую вы планируете взять в аренду или купить, обычно в разы ниже среднерыночной. Но когда вы позвоните, риелтор сообщит, что это предложение уже не действует, но есть и другие варианты, цены на которые уже будут выше.
Всех участников сделки очень интересовало освобождение квартир. Первая квартира передана с задержкой и от этого все планы начали рушиться. Мы позвонили нашей покупательнице и попросили перенести передачу квартиры на два дня. Она согласилась. Но мужественный риэлтор Инкома бросился защищать букву договора (скорее всего — день выплаты комиссионных) и моментально приехал с Тургеневской на Речной Вокзал на работу к покупательнице, чтобы устроить скандал и заставить передать квартиру, как было оговорено ранее.
Был неприятный момент в начале, когда пытались сбить цену на нашу квартиру самым наглым образом, но это как бы в порядке вещей, это можно списать на попытку скинуть цену, чего, согласитесь, хотят все при покупке любой вещи, а не только квартиры.
Другие агенты
Дальше инкомовский риэлтор привезла на сделку договора. Конечно же запасных экземпляров она не захватила и пришлось бегать ксерить в банке. Кстати, с банком также получилась накладка: сделку назначили на 11:00, а началась она в 13:00 исключительно из-за действий риэлтора. Ладно, подписали с горем пополам всё, пошли закладывать деньги, свою часть Инком выполнил и растворился в тумане, хотя ещё оставались прочие вопросы о передачах квартир, подписании актов и т. д. Инком, конечно же, выше этих вопросов стоит.
Агентств недвижимости с каждым годом становится все больше и больше, число агентв, работающих в нем тоже растет с геометрической прогрессией. Но качественный состав сотрудников этих организаций, к сожалению, наоборот падает в низ. Зачастую, в этой сфере работаю люди, которые еще вчера имели рабочее место в совершенно не связанной с недвижимостью сфере, но по какой-то причине были вынужденные сменить свой профессиональный профиль. Риэлтор, это скорее не профессия а хобби.
Агентства очень часто не раскрывают этих тонкостей своим клиентам, дабы не пугать их возможностью наступления неблагоприятных последствий по сделке. Иногда в договоре и вовсе указываются странные пункты об авансе, с возвратом его в двойном размере. Поэтому вместо того, что бы слушать, что вам расскажет риэлтор, лучше почитайте в интернете о последних тонкостях и подводных камнях, связанный с передачей задатка по предварительному договору или проконсультируйтесь с адвокатом.
Задаток или аванс?
А теперь давайте поговорим подробнее об основных аспектах, присущих договору с агентством недвижимости, о порядке оплаты риэлторов, о том, как отказаться от услуг риэлтора и не платить агентству недвижимости если оно плохо работало.
27 Апр 2021 gmurist 316
