Собственник Здания Отказывается Подписывать С Администрацией Района Договор Аренды Земельного Участка Под Зданием
Содержание
Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Собственник Здания Отказывается Подписывать С Администрацией Района Договор Аренды Земельного Участка Под Зданием. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
10 августа 2023 г. «Единство» направило заявление в администрацию Некрасовского муниципального района о выделении участка земли площадью 1 400 кв.м в целях возведения здания продовольственного магазина, с подведения инженерных систем.
Суть дела
Так как спорный участок был сдан истцу в аренду по Акту приема-передачи, то пользование им подлежит оплате, независимо от того, велись на участке работы или нет. Несмотря на то, что истец не успел начать строительство, обязательства по внесению арендной платы сохраняются. Признание договора недействительным не является основанием для возмещения уплаченной истцом арендодателю суммы.
Мнение суда
- Проведенный по заявлению общества «Единство» выбор участка под здание магазина совершался администрацией с нарушением законного порядка передачи участков под строительство. Предоставление муниципальной земли должно основываться на принципах публичности и прозрачности процедур, а значит, о планируемой передаче участка должно было быть извещено население. Следовательно, истец должен был знать, что действия администрации идут вразрез положений земельного законодательства, и он мог предвидеть возможные негативные последствия.
- Договор признан ранее недействительным вследствие незаконных действий.
- Суд признает, что общество «Единство» на самом деле понесло по указанному участку затраты до заключения арендного договора. Документы, в том числе оценка рыночной стоимости участка до и после переноса ЛЭП, подтверждают увеличение рыночной стоимости.
Документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, могут служить предоставленные Росреестром в установленном порядке документы, содержащие информацию о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. При отсутствии Российской Федерации в списке правообладателей на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме право Российской Федерации на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права собственности Российской Федерации на помещение(я) в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) право собственности Российской Федерации на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.
Арбитражный суд сделал вывод о том, что в пунктах 1 и 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено право, а не обязанность собственников здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Сейчас на сайте
2. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Следовательно, в силу статьи 614 ГК РФ извещение арендодателя об изменении коэффициента индексации не является соглашением об изменении условий договора в части его цены.
ВС посчитал, что нижестоящие инстанции неправильно решили вопрос с землей, на которой стоят кафе и торговый центр: в отношении участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду для строительства нежилых объектов, применяется иной подход, нежели с многоквартирными домами, прописанный в п. 3 ст. 552 ГК («Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости»).
Компания арендовала у подмосковного комимущества два участка, на одном из них построили многоквартирный дом, а на втором – кафе и торговые помещения. Когда арендатор перестал платить за землю, комитет обратился за долгом в суд. Три инстанции решили, что арендные отношения прекратились в обоих случаях, но Верховный суд нашел в них существенные различия.
Договор аренды не прекратил свое действие
Со вторым участком, на котором построили кафе, ситуация, по мнению суда, более запутанная. Кузьмина в решении указала, что такие отношения законом не урегулированы, поэтому стоит применить по аналогии ст. 290 ГК. Эта статья гласит, что собственникам квартир в доме принадлежит на праве общей долевой собственности общедомовое имущество, к которому относится, в том числе, участок под домом. А значит, инвестор, получивший помещение в кафе, приобрел и право собственности на землю под ним – в такой логике судья трактовала аналогичную норму.
Право на земельный участок передается арендатору здания ( сооружения) лишь в случае, когда последнее передается ему не только в пользование, но и во владение. При передаче здания только в пользование его владельцем, а значит, и пользователем соответствующего земельного участка остается арендодатель.
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Возникновение у арендатора здания ( сооружения) права пожизненного наследуемого владения земельным участком, с момента вступления в силу ЗК исключено ( см. п. 1 ст. 21 ЗК). Впрочем, права, приобретенные арендаторами ранее, сохраняются.
Комментарий к ст. 652 ГК
- Вопрос о том, на каком именно праве арендатор получает часть земельного участка, которая необходима для использования здания ( сооружения), зависит от природы права арендодателя на этот участок. Если арендодателю принадлежит право собственности на земельный участок, арендатор приобретает право, предусмотренное договором аренды здания ( сооружения). Подобное право может быть любым, которое способно возникнуть в отношении земельного участка на основании ГК и ЗК.
2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 1 марта 2023 г. (п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым она подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. При рассмотрении кассационной жалобы в ВС РФ администрация заявила, что арендатор вправе был представить любой документ, подтверждающий права на объект (п. 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2023 № 1). Например, можно было провести кадастровые работы и представить кадастровый паспорт. Но он подал только акт проверки Госстройнадзора, что, по мнению администрации, не подтверждало прав арендатора на построенный объект незавершенного строительства. При этом сама администрация никакого акта об осмотре объекта не составляла. В своем определении ВС РФ не отреагировал подробно на эти доводы, отметив только, что администрация обязана проверять наличие или отсутствие оснований для предоставления земельного участка в аренду.
Суть дела
Если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от 19.09.2023 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2023).
Так как спорный участок был сдан истцу в аренду по Акту приема-передачи, то пользование им подлежит оплате, независимо от того, велись на участке работы или нет. Несмотря на то, что истец не успел начать строительство, обязательства по внесению арендной платы сохраняются. Признание договора недействительным не является основанием для возмещения уплаченной истцом арендодателю суммы.
Общество арендовало у ответчика земельный участок, понесло при этом определенные расходы. Договор аренды был признан судом недействительным, и общество обратилось в арбитражный суд с требованием к ответчику возместить арендную плату в размере 289 тыс. рублей. Эту сумму истец предлагал рассматривать как необоснованное обогащение.
Суть дела
- Проведенный по заявлению общества «Единство» выбор участка под здание магазина совершался администрацией с нарушением законного порядка передачи участков под строительство. Предоставление муниципальной земли должно основываться на принципах публичности и прозрачности процедур, а значит, о планируемой передаче участка должно было быть извещено население. Следовательно, истец должен был знать, что действия администрации идут вразрез положений земельного законодательства, и он мог предвидеть возможные негативные последствия.
- Договор признан ранее недействительным вследствие незаконных действий.
- Суд признает, что общество «Единство» на самом деле понесло по указанному участку затраты до заключения арендного договора. Документы, в том числе оценка рыночной стоимости участка до и после переноса ЛЭП, подтверждают увеличение рыночной стоимости.
Правом заключения договоров аренды участков, находящихся в собственности государства, обладают сотрудники исполнительных органов, ответственных за аренду земли у города. Например, в столице такой орган называется Департаментом земельных ресурсов, в других регионах — свои названия.
Какие земли можно и нельзя сдавать?
По договору аренды (соглашению) ЗУ наймодатель обязуется предоставить нанимателю участок земли в состоянии, соответствующим его целевому назначению в прописанный в документе срок.
Права и обязанности сторон
Наниматель может разделить арендное бремя с третьим лицом (на которого также будет распространяться действие договора) без необходимости подписания нового документа. Наконец, наниматель может распорядиться арендными правами как залогом или вкладом в паевой взнос либо уставной капитал.
29 Апр 2021 gmurist 1501
