Как Продать Квартиру Если Она В Залоге У Физического Лица
Содержание
Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Как Продать Квартиру Если Она В Залоге У Физического Лица. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Сторонами договора займа между физическими лицами выступает заимодавец (тот, кто передает денежные средства) и заемщик (тот, кто просто обязан вернуть денежные средства в срок, иначе он потеряет недвижимое имущество, отдаваемое в залог). Заключить подобный договор вправе любые физические лица, даже иностранные граждане и лица без гражданства.
Стороны договора займа
Обычно для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нужно решение суда. Так как стороны договора являются физическими лицами, исковое заявление должно подаваться в районный суд по месту нахождения предмета залога (недвижимости).
Важные подробности:
Для подписания самого договора залога приготовьте паспорта обеих сторон и основной договор займа. Договор залога должен включать сведения о недвижимом имуществе: точный адрес, технические данные и цену. Для установления стоимости недвижимости воспользуйтесь услугами оценщика. Прочая информация берется из справок БТИ и документа о праве собственности на недвижимость.
Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.
Риски
В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.
Особенности
Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.
Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.
Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.
Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа
Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.
Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.
Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру. Тогда банк-кредитор через суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).
– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?
Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).
Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.
Можно ли продать квартиру в залоге
Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.
Содержание договора
На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).
«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.
Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).
Первый вопрос, который должен уяснить для себя заемщик: «А имеет ли он право (согласно кредитному договору) погашать кредит досрочно»? Дело в том, что программы кредитования некоторых банков предполагали достаточно длительный период «моратория на досрочное погашение», в течение которого заемщик не может ничего погашать досрочно, даже с уплатой штрафов.
Мысли об ипотеке
и недвижимости:
Но большинство банковских программ либо не предусматривают период моратория, либо этот период составляет сравнительно небольшой срок: полгода — год, после которого заемщик может погашать долг досрочно в соответствии с Кредитным договором.
Продаем квартиру находящуюся в залоге
Способ 1.
Сделать это можно так: взять у друзей деньги в долг, погасить кредит, снять залог, после этого продать квартиру и полученными от продажи деньгами рассчитаться с друзьями.
«Подводные камушки»: где найти таких друзей?
То есть, в большинстве случаев, такой способ — неприемлемый. Но пишу о нем для тех редких заемщиков, у кого есть такие хорошие друзья.
Но чаще всего, банки не отказывают своим клиентам. В крупных банках предусмотрена подобная процедура. Ведь они только заинтересованы в погашении кредита, а не в том чтобы квартира осталась «висеть» на их балансе.
Причины продажи квартиры в ипотеке
В законодательстве прописан данный случай: «Имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, — говорит Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Это сказано в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 года, в редакции от 21.07.2023). Конкретно исследуемому нами вопросу посвящены статьи 37 и 39 данного закона. Для продажи, мены и прочих операций с недвижимостью необходимо письменное согласие банка».
Согласие банка на продажу
По семейным обстоятельствам. В жизни случается всякое, супруги решаются развестись, после чего необходимо делить квартиру. Или наоборот, когда супруги ждут прибавления семейства – нужно думать о расширении площади.
Простые люди не владеют ситуацией, не знают, как правильно продать квартиру в залоге и какие документы собирать. Продажа залоговой квартиры является не обычной сделкой и всегда нуждается в помощи профессионалов. Основная задача АН—привлечь потенциального покупателя. Какой бы замечательной квартира не была, при условиях ипотечного залога она остается неликвидной.
Существуют различные способы по продаже квартиры в залоге. Более сложный — когда жилье находится еще под залогом у банка. Когда квартира продается, одновременно залог снимается и кредит полностью погашается. Процесс должен начинаться с выставления жилья на продажу. После этого людям придется разъяснять все тонкости условий этой сделки.
Недоверие к продаже квартир под залогом
Существуют различные механизмы по урегулированию сложившейся ситуации с ипотечной квартирой. В идеале, лучше всего найти деньги и погасить полностью ипотечный кредит. Тогда квартира будет продаваться уже без кредитных обременений.
При оформлении предварительного ДКП нужно прописать все условия будущего договора и четкие сроки его оформления. Учитывайте сроки необходимые для снятия обременения, которые могут занять не одну неделю, а также сроки рассмотрения банком заявления о досрочном погашении кредита.
Как реализовать ипотечную недвижимость покупателям с «наличкой»?
Продавец должен при этом написать заявление о досрочном погашении ипотеки и расписку в том, что он получил от покупателя сумму в качестве задатка. Желательно не передавать деньги наличными продавцу, а лично проконтролировать закрытие кредита. После этого можно обращаться в Росреестр для снятия обременения по описанной выше процедуре.
Погашение взятого долга
Ипотечный кредит можно переоформить на покупателя, если он согласен сотрудничать с тем же банком, если же он намерен взять кредит в другом банке, то нужно сначала оформить там кредитный договор, а затем, получив кредитные средства на покупку, погасить заем продавца. После снятия обременения можно будет заключить договор купли-продажи (ДКП) с новой ипотекой.
28 Июн 2021 gmurist 265
