Главная / Правовые статьи / Внести Изменение Вида Разрешенного Использования Земельного Участка В 2023 Году

Внести Изменение Вида Разрешенного Использования Земельного Участка В 2023 Году

Содержание

Внести Изменение Вида Разрешенного Использования Земельного Участка В 2023 Году
Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка
В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать
Как поменять категорию земли
Письмо Росреестра от N 13-5600-АБ/20; О внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка
Верховный суд утвердил главные аспекты изменения вида разрешенного использования земельных территорий
Когда разрешенное использование нового земельного участка может не соответствовать исходному
Как сменить вид разрешенного использования участка земли
О правовых позициях ВС по спорам об изменении вида разрешенного использования земли

Пунктом 14 статьи 11.10 ЗК РФ установлено, что в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются в том числе территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка. Указание вида разрешенного использования образуемых земельных участков в решении об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в иных случаях не основано на законе и не позволяет указывать его в межевом плане.

В соответствии с пунктом 5.26 (7) Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 (далее — Положение), Росреестр осуществляет в том числе функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, кадастровой деятельности. Согласно Положению Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению законодательства, а также практики его применения.

градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границ территориальной зоны или в случае отсутствия такого реестрового номера ее индивидуального обозначения (например, вид, тип, номер, индекс), при этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится обоснование указания в данном реквизите такого (основного и при наличии вспомогательного) вида (видов) разрешенного использования;

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 35 Положения о составе и содержании документации по планировке территории, предусматривающей размещение одного или нескольких линейных объектов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12.05.2023 N 564, в разделе 2 «Проект межевания территории. Текстовая часть» должна содержаться информация о виде разрешенного использования образуемых земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов и объектов капитального строительства, проектируемых в составе линейного объекта, а также существующих земельных участков, занятых линейными объектами и объектами капитального строительства, входящими в состав линейных объектов, в соответствии с проектом планировки территории.

Внести Изменение Вида Разрешенного Использования Земельного Участка В 2023 Году

При этом согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 16.10.2023 № 42-П от 23.10.2023 сведения об использовании участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования могут не вносится в Единый государственный реестр недвижимости, что нарушением не является.

Лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка в орган местного самоуправления в соответствии с установленным регламентом.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях или общественных обсуждениях, которые проводятся в течение одного месяца со дня оповещения об их проведении. Оповещение о проведении публичных слушаний (общественных обсуждениях) проводится путем его опубликования в официальных средствах массовой информации, на сайте администрации, информационных стендах.

На основании заключения о результатах публичных слушаний комиссия, созванная органом местного самоуправления, осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации. Глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

паспорта заявителя или нотариальной доверенности представительного лица собственника (арендатора) земли;
выписки из ЕГРИП для предпринимателей (ЕГРЮЛ для юридических лиц), а также свидетельства о регистрации юр. лица или ИП;
бумаги правоустанавливающего характера на землю и строения;
когда заявитель не собственник земли (например, участок арендуется), то необходимо получить согласование от собственника, что он не возражает по поводу изменения ВРИ.
схема расположения земельного участка.

Путем проведения публичных слушаний. Собственником подается заявление в администрацию для установления иного вида использования надела, если отсутствуют действующие Правила землепользования и застройки, выносится постановление в результате одобрения граждан.
Заявление подается в Росреестр через МФЦ лично, через доверенное лицо или отправлением по почте в рамках градостроительного регламента. Применим в случае корректировки вида разрешения с внесением поправок в данные кадастра по участку и в нужной графе заявления указывается вид соответствии с Классификатором.

Все остальные документы, которые могут потребоваться для уточнения сведений в ходе оказания услуги, орган Росреестра получает у других государственных структур самостоятельно в рамках действующих регламентов и межведомственного взаимодействия. Не возбраняется представление иных документов собственником.

В каждом случае имеются свои требования и ограничения. Если дело касается надела под ИЖС, то на нем обязательно должен быть построен частный дом. На земле под огород и сад законом разрешено возвести домик, но получить в нем прописку невозможно. Надел под ЛПХ должен использоваться только по прямому назначению и получить разрешительные документы на строительство на нем не получится.

Далее следует подготовка документов и предоставление в местную администрацию по нахождению участка, если требуется проведение публичных слушаний, или в орган Росреестра. Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.
Принятие решения о смене категории разрешенного использования земли в компетенции земельного комитета органа местного самоуправления. Точную информацию можно посмотреть на сайте администрации.

Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования (ВРИ) — индивидуальная характеристика земельного участка. Она определяет способ его использования, то есть вид деятельности, которую можно на нем вести. Как изменить вид разрешенного использования или установить его, читайте в материале портала mosreg.ru.

Установить условно разрешенный вид использования возможно в рамках государственной услуги, которую предоставляет комитет по архитектуре и градостроительству Московской области. Распоряжение Главархитектуры Московской области о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка принимается с учетом правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а также результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

В случае если существующий вид разрешенного использования не соответствует действующему классификатору ВРИ, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, правообладатель земельного участка может обратиться за государственной услугой и установить соответствие существующего ВРИ классификатору. При этом для земельного участка устанавливается ВРИ согласно классификатору, по смыслу и содержанию соответствующий существующему.

По словам министра имущественных отношений Московской области Владислава Когана, в регионе нередки ситуации, когда жилые, дачные или садовые дома стоят на земле, оформленной по старым документам. В них неверно указан ВРИ, и размещение объекта капстроительства на такой земле не предусмотрено. В таком случае собственнику надо изменить ВРИ на назначение «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» или «Ведение садоводства».

Рассмотрение заявления может занять до 13 рабочих дней, после чего ответ поступит в личный кабинет заявителя на РПГУ. Дополнительно результат государственной услуги можно получить в МФЦ, где его распечатают и заверят подписью уполномоченного сотрудника и печатью МФЦ.

В то же время многие садоводы и огородники интересуются, возможно ли заводить скот или домашнюю птицу на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29.07.2023 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрет на содержание сельскохозяйственных животных на садовых земельных участках.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.

В то же время при желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные правовые акты, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность.

Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.

Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению), в том числе зданий, спортивных сооружений, предназначенных для занятия обучающихся физической культурой и спортом

Вам может понравиться => Как Пишется Слово Не Оплачено

Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению), в том числе зданий, спортивных сооружений, предназначенных для занятия обучающихся физической культурой и спортом

Размещение зданий, предназначенных для размещения государственных органов, государственного пенсионного фонда, органов местного самоуправления, судов, а также организаций, непосредственно обеспечивающих их деятельность или оказывающих государственные и (или) муниципальные услуги

Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих; размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и
разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции птицеводства; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)

Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории)

В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома — жилые и садовые.

ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.

При этом согласно части 4 статьи 33 Закона N 218-ФЗ орган регистрации прав отказывает во внесении в ЕГРН сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица, если органы государственной власти и органы местного самоуправления уведомляют об отсутствии документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В соответствии с пунктом 2 части 1, частью 20 статьи 32 Закона N 218-ФЗ и пунктом 8 Правил N 1532 в случае установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка орган местного самоуправления (органы государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решений (актов) направляет в орган регистрации прав документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в:

Учитывая изложенное в случае, если сведения о виде разрешенного использования земельного участка не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона N 218-ФЗ в порядке межведомственного информационного взаимодействия, заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН о земельном участке, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2023 N 920 (приложение N 2), в реквизите 3.1.1 которого предусмотрено указание сведений, содержащихся в том числе в решении (акте) об установлении (изменении) разрешенного использования земельного участка, а также иных предусмотренных законодательством Российской Федерации сведений.

Ответ: Исходя из положений пункта 2 статьи 13, пункта 2 части 1 статьи 32 Федерального закона от 13.07.2023 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) сведений о виде или видах разрешенного использования земельного участка осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия, установленном статьей 32 Закона N 218-ФЗ и Правилами о предоставлении документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 — 13, 15 статьи 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2023 г. N 1532 (далее — Правила N 1532).

При этом в силу части 1 статьи 33 Закона N 218-ФЗ в случае, если сведения, указанные частях 1, 5, 7 — 9, 12, 13, 15.1 стать 32 Закона N 218-ФЗ, не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона N 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.

Как поменять категорию земли

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится. Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение. Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней. Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли. На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Письмо Росреестра от N 13-5600-АБ/20; О внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка

Таким образом, законодательством о градостроительной деятельности различаются процедуры выбора вида разрешенного использования правообладателем земельного участка и предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка заинтересованному лицу.

Пунктом 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2023 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), пунктом 22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2023 г. N 943 (далее — Порядок ведения ЕГРН), установлено, что в сведениях ЕГРН о земельном участке указываются в том числе вид или виды разрешенного использования земельного участка путем указания:

Ответ: В соответствии с Положением о Росреестре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 (далее — Положение N 457), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в том числе выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению N 457 Росреестр не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вам может понравиться => Калькулятор Для Расчета Пособия Малообеспеченным Семьям 2023 Год

В этой связи Росреестром не поддерживается позиция о необходимости при принятии решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка одновременного принятия решения об установлении (определении, изменении) вида разрешенного использования земельного участка, поскольку такой подход не следует из законодательства Российской Федерации. Кроме того, ГрК РФ не предусматривается, что при получении заинтересованным лицом разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка такой вид разрешенного использования должен стать основным или дополнительным и заменить собой иные виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Также следует учитывать, что возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка на основании отдельного решения главы местной администрации была предусмотрена в переходный период применения законодательства о градостроительной деятельности (статья 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

Согласно части 4 статьи 8, статьи 13, пункта 2 части 1 статьи 32 Закона N 218-ФЗ, сведения о виде разрешенного использования земельных участков, могут быть внесены в ЕГРН на основании соответствующего решения (акта), принятого уполномоченным органом государственной власти (органом местного самоуправления), направленного в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия в соответствии с требованиями статьи 32 Закона N 218-ФЗ и Правил предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 — 13, 15 статьи 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2023 г. N 1532 (далее — Правила).

Верховный суд утвердил главные аспекты изменения вида разрешенного использования земельных территорий

Судом определено, что данный земельный участок по результатам торгов был отдан обществу под постройку МКД. Потом право собственности на стройплощадку МКД по договору купли-продажи отдано обществу. Для завершения строительства дома две стороны-администрация и общество заключили договор аренды упомянутой территории.

В документе приведен пример спора между администрацией и арендатором земельного участка, принадлежащего муниципалитету. Общество обратилось в суд с целью доказать неправомерность действий администрации, которая отказалась изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка со «строительство многоквартирного дома 4—5 этажей» на «строительство многоквартирного дома 5—9 этажей» и внести соответствующие изменения в договор аренды.

В итоге суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявления, поскольку отсутствовали основания для изменения условий договора аренды, а обращение общества с требованием об изменении ВРИ земельного участка, по существу, направлено на обход процедуры торгов, предусмотренной законодательством для предоставления земельных участков.

При наличии утвержденных в установленном порядке ПЗЗ собственник земельного участка, находящийся в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
Самостоятельное изменение арендатором ВРИ земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентов, не допускается в том числе когда земельный участок представляется в аренду для определенного вида использования.
Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведения общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.
Вспомогательный ВРИ земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.
Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока предоставления их в соответствии с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Отказ администрации в установлении ВРИ земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.
Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расхождения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.
Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого ВРИ градостроительным регламентом, ПЗЗ установлены предельные — минимальные и (или) максимальные — размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким ВРИ.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, не вправе требовать изменения ВРИ такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

В соответствии с пунктом 5.26(7) Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 (далее — Положение), Росреестр осуществляет в том числе функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, кадастровой деятельности. Согласно Положению Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению законодательства, а также практики его применения.

акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения об утверждении проекта межевания территории (копия акта включается в состав Приложения, за исключением случая, если сведения о проекте межевания территории внесены в ЕГРН);

Согласно пунктам 3 и 4 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) в текстовой части проекта межевания территории указывается в том числе вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных ГрК РФ; вид (виды) разрешенного использования лесного участка (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков).

Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.

правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта;
правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии);
кадастровый план (паспорт) земельного участка;
копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка);
план границ земельного участка с координатами характерных точек;
санитарно-эпидемиологическое заключение;
сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица»

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений. Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения.

Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает — то вас известят о решении в письменном виде.

кадастровой стоимости земельного участка после смены ВРИ;
действующего для измененного ВРИ повышающего коэффициента (чаще всего – 1,5 %); и
только для земельных участков в пределах ТТК Москвы – показателя плотности застройки (до 80 %).

Разумеется, инвесторы еще до приобретения соответствующей площадки учитывают стоимость изменения ВРИ в финансовой модели планируемого проекта. В результате внесенные изменения негативно повлияют на инвестиционные показатели девелоперских проектов и увеличат стоимость строительства объектов, а значит, и стоимость покупки/аренды недвижимости для конечных потребителей.

С 19 ноября 2023 года применяется скорректированный механизм расчета платы за изменение вида разрешенного использования (далее – «ВРИ») земельного участка, которая может подлежать выплате в Москве частным собственником или арендатором публичного земельного участка (за исключением участков в федеральной собственности). Утверждение нового порядка расчета привело к существенному повышению платы за изменение ВРИ.

плату за изменение ВРИ – сумму, которая уплачивается собственником земельного участка за смену ВРИ; или
арендную плату в увеличенном размере за находящийся в госсобственности земельный участок в связи с изменением порядка расчета размера арендной платы за земельный участок после смены ВРИ, выплачиваемой девелопером-арендатором такого участка.

Постановлением Правительства Москвы № 2023-ПП от 19 ноября 2023 года (далее – «Постановление № 2023») были скорректированы механизмы расчета связанных с изменением ВРИ платежей для каждого из указанных случаев. Таким образом, изменения различаются в зависимости от того, находится ли застраиваемый земельный участок в частной или государственной собственности.

Когда разрешенное использование нового земельного участка может не соответствовать исходному

согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на участки. Указанные лица могут использовать землю в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В силу пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень ВРИ;
их размеры не соответствуют предельным значениям, которые установлены градостроительным регламентом.

Согласно пункту 4 статьи 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Пунктом 51 Требований к межевому плану, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08.12.2023 № 921, также пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ (Далее – ЗК РФ) определено, что «вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации».

Таким образом, у участков, которые относятся к имуществу общего пользования и образуемых из земельного участка, предоставленного СНТ, может быть указан иной ВРИ, не соответствующий исходному, выбранный в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки.

Отметим, что при образовании земельных участков из участков с разными видами разрешенного использования, можно выбрать любой ВРИ, который соответствует одному из ВРИ исходных земельных участков, при этом вновь образованный участок должен соответствовать предельным параметрам, установленными градостроительным регламентом.

В п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать вид разрешенного использования быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 350 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

К примеру, вы хотите купить земельный участок сельскохозяйственного назначения с ВРИ — для сельскохозяйственного производства, а потом изменить ВРИ на ведение садоводства или дачное строительство, организовать СНТ и распилить участок на более мелкие участки для членов товарищества. Реально ли изменить ВРИ у такого земельного участка?

В случае, если ваш земельный участок находится в пределах массива где утвержден проект планировки территории, а также по правилам землепользования и застройки вашего городского округа находится в территориальной зоне жилищного строительства предусматривающей РВИ ИЖС, тогда вариант с изменением РВИ с КЖС на ИЖС возможен с согласия собственника участка т.е. администрации путем подачи соответствующего заявления в МФЦ.

Как сменить вид разрешенного использования участка земли

Вид разрешенного землепользования – это перечень видов деятельности, которые можно осуществлять на участке в соответствии с его категорией земли. Каждой категории земли соответствуют несколько видов разрешенного пользования, полный перечень которых приведён в Приказе Минэкономразвития № 540.

Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
Проводятся публичные слушания;
По итогам слушаний комиссия принимает решение;
При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.

Если комиссия постановляет сменить вид землепользования участка, копия решения направляется всем участникам слушаний. Через 10 дней после вынесения решения составляется акт об изменении ВРИ, копия которого выдаётся заявителю. Заявитель должен обратиться в Росреестр для регистрации изменений в кадастровом реестре, приложив к копии акта следующие бумаги:

Если землепользователь подаёт заявление через представителя, то потребуется нотариальная доверенность. Выписку о собственнике можно заказать в отделе Росреестра или МФЦ. Ситуационный план предоставляется в земельном комитете местной администрации бесплатно или изготавливается в геодезических фирмах на коммерческой основе.

Все расходы, связанные с проведением слушаний, должен покрывать землепользователь, подавший заявление о смене ВРИ (п. 10 ст. 39 ГрК РФ). Оплатить необходимо рассылку уведомлений, регистрацию участников слушания и аренду места их проведения. В зависимости от количества участников и региона проведения мероприятия величина затрат может сильно меняться.

О правовых позициях ВС по спорам об изменении вида разрешенного использования земли

«В настоящее время, несмотря на федеральное регулирование, по-прежнему остается нерабочей норма, позволяющая собственнику земельного участка выбирать виды использования, установленные документом территориального планирования, – рассказала Юлия Бузанова. – Росреестр в подавляющем большинстве случаев отказывает в изменениях, ссылаясь на отсутствие распорядительного акта. Сформированная позиция дает однозначную оценку неправомерности подобных выводов, позволяя собственнику земельного участка извлекать из него максимальную выгоду».

По словам адвоката, в тот период времени земельные участки действительно зачастую предоставлялись без установленного вида разрешенного использования. Это обусловило споры владельцев с муниципалитетами в судах, которые отказывали в его установлении под различными необоснованными предлогами. «Возможно, благодаря изданию настоящего обзора удастся добиться единообразия практики по данной категории споров и избежать необоснованных отказов администраций муниципальных образований, что позволит снизить нагрузку на суды», – отметил Илья Прокофьев.

По его словам, большинство спорных ситуаций, приведенных в обзоре, соответствует сложившейся судебной практике. «Однако такое единообразие практики появляется на уровне кассации. Поскольку районные суды, как упоминалось выше, в своих решениях больше руководствуются актами органов местного самоуправления», – пояснил Илья Прокофьев.

По мнению Юлии Бузановой, особого внимания заслуживает п. 4 документа. Согласно ему, предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или вынесение соответствующего отказа должны производиться в рамках установленной законом процедуры (в том числе путем общественных обсуждений или публичных слушаний). «На мой взгляд, данный пункт ограничивает чиновничий беспредел, – пояснила она. – Поскольку в настоящее время весьма многочисленна практика отказов в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка без соблюдения установленной законом процедуры, основанных на личном волеизъявлении органа власти».

Документ состоит из 9 пунктов, и, по мнению адвоката МКА «Центрюрсервис» Ильи Прокофьева, значимость его невозможно переоценить. «В настоящее время однообразия судебной практики по данным вопросам попросту не существует, поскольку при рассмотрении идентичных споров суды разных регионов могут выносить абсолютно противоположные решения, руководствуясь зачастую не Земельным и Градостроительным кодексами, а актами органов местного самоуправления и субъектов РФ», – считает эксперт.

17 Мар 2022 gmurist 337