Ипотека С Согласия Опеки
Содержание
- Обмен с доплатой.
- Потребительский кредит как доплата
- Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
- 4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты
- Покупка в ипотеку недвижимости с долями детей
- Права несовершеннолетних детей на квартиру
- 2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?
- Что потребуется?
Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Ипотека С Согласия Опеки. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Исходя из изложенного и руководствуясь частью второй статьи 40, пунктом 2 статьи 43, частью первой статьи 79, статьями 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации определил:
1. Решением суда общей юрисдикции обращено взыскание на заложенное имущество — жилое помещение, принадлежащее гражданке А.В. Матюхиной, ее супругу и их несовершеннолетнему ребенку. В апелляционном определении, которым данное решение было изменено в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указано, что обязательства А.В. Матюхиной и ее супруга — созаемщиков по кредитному договору были обеспечены ипотекой квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, в силу закона, а согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения.
Обзор документа
В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. С учетом этого пункт 1 статьи 28 ГК Российской Федерации устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 данной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Кроме того, в силу пункта 1 статьи 26 того же Кодекса несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 этой статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Итак, ситуация:
В Вашей квартире, на правах члена семьи собственника, проживает ребенок. Вы собираетесь свою квартиру продать, получить кредит, и, с помощью кредита, купить другую. При этом, кредит выдадут при условии, что предметом залога будет приобретаемая квартира.
Обмен с доплатой.
Ребенок — не собственник. «Имущество родителей не является имуществом детей». Поэтому, Вы продаете свою квартиру, покупаете новую квартиру, не наделяя ребенка собственностью, и новая квартира становится предметом залога. При этом, ребенок спокойно прописывается в эту новую квартиру.
Потребительский кредит как доплата
Ребенок и ипотека — не всегда совместимы. Иногда обмен с доплатой (когда в виде доплаты выступает ипотечный кредит) становится невозможен, если (со)собственниками квартиры являются дети.
Впрочем, дети детям — рознь.
Например, небольшой диалог из телефонного разговора риэлтора с клиентом:
— У Вас дети есть?
— Есть: сын и дочь.
— А сколько им лет?
— Сыну — 56, а дочери — 48.
В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.
Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала, то выделить доли детям – это не Ваше право, а обязанность в силу закона. Сделать это можно будет только после того, как ипотека будет полностью погашена.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно – в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.
Банки в подобной ситуации не спешат давать согласие на такие операции. И это несмотря на то, что все риски кредитора в этом вопросе учтены. Юридический отдел всегда может подать на неплательщика в суд, получить квартиру и продать ее в счет долга, несмотря на то, кто там по документам собственник.
После обязательно берут согласие из опекунского совета, сначала на то, что существующие метры будут проданы, а после на тот факт, что новая недвижимость будет после передана в залог отделению. С этим могут быть нюансы, ведь есть риск невозврата, когдас несовершеннолетнее лицо, как и родители просто останутся без угла.
4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты
Но детей на сделке по покупке квартиры в качестве будущих владельцев пока не указывают, хотя родители подписывают заявление (обещание) о том, что они выполнят все нужные манипуляции позже. А именно после снятия всех обременений и закрытия кредитного счета.
Потребуется ли разрешение органов опеки на покупку квартиры в новостройке? Да, если в кредитном договоре значится залог построенной жилплощади. Причем получить согласие госоргана нужно еще на этапе подписания документов с банком. То есть когда фактически квартира не построена, а в залог берутся имущественные права.
Пойти на выдачу ипотечного займа сможет не каждый банк, слишком велика вероятность аннулирования купли-продажи, а при неуплате долга реализовать такую недвижимость нельзя. Однако это вовсе не говорит о безвыходности ситуации, ипотека с участием несовершеннолетних возможна, но следует учесть ее важные особенности.
Покупка в ипотеку недвижимости с долями детей
Труднее всего рефинансировать ипотеку, в погашение которой уже были направлены средства маткапитала. Дело в том, нотариальное обязательство выделить доли детям должно быть исполнено в течение полугода после закрытия кредита (основание — 256-ФЗ, статья 10, п.1 (скачать)).
Многие банки, хоть и с исключениями, все же принимают в залог квартиру с несовершеннолетним собственником. Например, ВТБ24 такую возможность предоставляет в том случае, если ипотечный кредит не более 1,5 млн руб. При этом стоимость доли несовершеннолетнего в новом жилье не должна превышать кредитную сумму. «Если продается квартира, стоимость которой 2 млн руб. с долей ребенка, равной трети продаваемой квартиры, у семьи есть возможность приобретения квартиры, стоимость которой 3,5 млн руб., взяв кредит в 1,5 млн руб. и выделив в собственность своему ребенку треть купленной квартиры. Такая ипотечная сделка очень часто реализуется», – рассказывается начальником отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге, Татьяной Хоботовой.
Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).
Права несовершеннолетних детей на квартиру
Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.
Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще. По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий – Верх-Исетский. Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы. Для этого есть несколько способов.
Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.
2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?
Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.
- Информация об участников сделки: И.О.Ф., дата рождения, паспортные данные;
- Родовые признаки объекта недвижимости, его регистрационный номер;
- Размер выделяемой доли;
- Если доля выделяется несовершеннолетнему до 14 лет, указываются его законные представители.
Оформление доли производится через оформление дарственной или подписание соглашения на передачу ребенку части имущества. Оба способа представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости.
Что потребуется?
Какое количество квадратных метров должно быть выделено в собственность несовершеннолетнему лицу в Законе не оговаривается, размер определяется местными властями. Если в семье во время выплаты ипотеки родились еще дети, то доли в квартире распределяются на всех детей, рожденных в совместном браке между заемщиком/созаемщиком по договору.
02 Июл 2021 gmurist 247
