Можно ли создать тсж в частном секторе

Некоторые спорные вопросы управления загородной недвижимостью: проблемы создания ТСЖ и их последствия

Кроме того, в ряде случаев рынок создаёт свои, не запрещённые, но и прямо не предусмотренные законодательством схемы управления коттеджными посёлками. Возможно, это стало следствием несовершенства законодательства, регулирующего данную сферу деятельности в целом. Дело в том, что ни один из предусмотренных законом вариантов управления коттеджным посёлком не представляется оптимальным.

Так, в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ решения о создании Товарищества принимаются по соглашению всех собственников жилых домов в поселке. Иными словами, для создания ТСЖ в коттеджном посёлке, с одной стороны, необходимо выяснить волю каждого собственника в поселке, с другой ― воля каждого должна заключаться в намерении создать такое ТСЖ.

Формат настоящей статьи не позволит провести анализ всех фактически существующих способов управления коттеджными посёлками, поэтому предлагается рассмотреть один из наиболее широко используемых ― посредством создания Товарищества собственников жилья (далее ― ТСЖ или Товарищество).

Как показывает практика проведения собраний, сбор 100% голосов собственников ― задача практически невыполнимая. Во-первых, вероятность реального единогласия обычно исключительно мала, в большинстве случаев часть жителей всё равно выступает против предлагаемого решения. Во-вторых, даже если предположить реальное единогласие граждан, то физически собрать подписи всех жильцов представляется весьма затруднительным. Причём в коттеджных поселках это сделать особенно сложно. Например, часть собственников может не проживать в посёлке на постоянной основе или может не иметь домовладений на земельном участке и поэтому годами не принимать никакого участия в жизни посёлка.

В данном акте рассматривается жалоба ответчика, который является собственником земельного участка на территории коттеджного посёлка, но не является членом созданного в таком посёлке ТСЖ. Ответчик просит отменить решение нижестоящего суда, взыскавшего в пользу истца задолженность по плате за жилое помещение и коммунальным услугам.

Законно ли создание ТСЖ из домов частного сектора? Подпадаем ли мы под законы о ТСЖ

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В частном секторе города милиционер органгизовал тсж из 100 домов. Не желающим угроза отключения света и воды. Противникам которые попробовали на собрании избрать хотя бы жругое правление инкриминируется статья и ведетсе следствие. Имеется ли возможность признать незаконность создания ТСЖ из частных домом.

• заявление по форме N Р11001 (заявление должно быть нотариально заверено);
• протокол общего собрания собственников помещений в МКД по созданию ТСЖ с подписями собственников, прошитый и пронумерованный с приложенными к нему сведениями о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников за создание товарищества собственников жилья. Прошитый документ скрепляется подписью лица, уполномоченного общим собранием на государственную регистрацию ТСЖ;
• устав ТСЖ, прошитый, пронумерованный и скрепленный подписью избранного председателя правления ТСЖ, — в двух экземплярах;
• квитанция об уплате госпошлины (с помощью специального сервиса на сайте ФНС вы можете сформировать платежный документ для уплаты госпошлины в банке или оплатить госпошлину онлайн).

Если ТСЖ создается в одном многоквартирном доме, то поддержать это решение должны собственники, обладающие более 50% от общего числа голосов собственников в этом доме. Если ТСЖ планирует управлять общим имуществом сразу в нескольких домах, то решение о создании такого ТСЖ должно приниматься более чем двумя третями голосов собственников в каждом из этих домов.

• выборы счетной комиссии;
• выбор способа управления домом — создание товарищества собственников жилья;
• утверждение устава ТСЖ;
• выборы правления ТСЖ;
• выборы председателя правления ТСЖ (избирается из числа членов правления);
• выборы ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
• выборы уполномоченного представителя собственников помещений по государственной регистрации ТСЖ (как правило, этим представителем избирается будущий председатель правления ТСЖ);
• расторжение договора управления с управляющей компанией (если вашим домом управляет управляющая компания).

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (или в нескольких домах ) для совместного управления общим имуществом. ТСЖ обладает правом формировать тариф на содержание и ремонт общего имущества дома, выбирать подрядчиков с выгодными условиями, решать вопросы о необходимости проведения капитальных ремонтных работ, и другими правами и обязанностями .

После того как на общем собрании собственников будет принято решение о создании ТСЖ и расторжении договора с управляющей компанией (если она управляла вашим домом), УК нужно будет уведомить об этом и запросить у нее техническую и иную связанную с управлением домом документацию. После официальной регистрации ТСЖ нужно направить уведомление о начале своей деятельности в Мосжилинспекцию.

ТСЖ в посёлке; завелось, реально ли не состоять

Все участки в собственности, комуникации своими силами сделали, жили спокойно, никому не башляли 🙂
В прошлом году писта какая-то ходила, подписи за тсж собирала, обещая херню всякую, сразу почуял не ладное. Моя улица (10-12домов) , все как один сказали «накуй», если нам чего надо, мы сами соберёмся и решим свои вопросы. ненать нам дармоедов 🙂
Остальные две улицы, как теперь оказывается повелись на замануху. Взяли себе ярмо на шею.

Выход из ТСЖ. Доведем до абсурда? Тк.. в ТСЖ большинство подчиняется меньшинству, но с деньгами, то оно — бесправно.
Пусть оно инициирует выход из ТСЖ. Собрало подписи. Но остальные выхода этой улицы не хотят. Поэтому своим решением, которому выходящие должны подчиниться, предписывают им не выходить. Или загоняют обратно.

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в [strong]многоквартирном доме[/strong] для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Написанное автором исходного поста — полная хня. ТСЖ может быть только в многоквартирном доме. У него может быть ДНТ или СНТ, в которое он волен вступать или не вступать, и тогда не платить членские взносы, но все равно придется участвовать в расходах на содержание общей собственности (если она есть).

Интересно. ТСЖ — товарищество собственников жилья Деление в многоквартирном доме — понятно. Т.к. есть территориальность и совместная (общая) собственность — лестницы, чердаки, да и земля под вокруг дома оформлена на всех собственников.
Но как в частном доме? Здесь же никакой совместной. А земля — земли общего пользования.

Как зарегистрировать ТСН на землях ИЖС

В пределах коттеджного поселка 250 собственников, провели общее собрание (уведомляли через форум и информационную доску) пришло 60 человек из них 2/3 проголосовало за создание ТСН на всех территории КП, по ЖК РФ необходимо собрать всех собственников, если руководствоваться ЖК РФ такой протокол в налоговую для регистрации не пройдет.

Добрый день. Каким законом регламентируется создание ТСН на землях ИЖС входящих в состав деревни? Можно ли руководствоваться ФЗ 217? По факту приобретали участок в коттеджном поселке ИЖС, управляющей компании нет, хотим создать ТСН, но нет возможности собрать более 50% голосов собственников.

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Примерный перечень расходов, которые могут финансироваться из средств резервного фонда:

• своевременная оплата услуг/работ внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
• устранение аварий;
• неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
• штрафы;
• судебные издержки;
• иные непредвиденные расходы.
• В качестве источников формирования резервного фонда могут выступать:
• доходы, образовавшиеся в результате превышения доходных статей сметы над соответствующими расходными статьями;
• доходы от сдачи в аренду общего имущества и ведения иной предпринимательской деятельности ТСН;
• доходы от поступления обязательных целевых взносов на формирование резервного фонда в размере, установленном решением общего собрания членов ТСН;
• суммы, полученные ТСН в результате взыскания штрафных санкций, в том числе в судебном порядке, в виде пени, штрафов и иных платежей;
• добровольные взносы собственников и иных лиц, желающих оказать содействие реализации уставной деятельности ТСН;
• иные доходы, не предусмотренные сметой, полученные ТСН.

Для решения трудных для вас вопросов обратитесь к руководителям существующих ТСН/ТСЖ, находящихся по соседству. Если нет по соседству, найдите на соответствующих тематических форумах. Частую можно получить не только устную консультацию, но и помощь в организации и проведении собрания. Мы тесно сотрудничали с председателем правления ТСЖ в соседнем квартале. Она помогла нам с расчётами расходов-доходов и подбором подрядных организаций.

Товарищество собственников недвижимости подразумевает объединение владельцев жилых и нежилых помещений для решения задач по содержанию общего имущества МКД. Это юридическое лицо, а значит, должно иметь свои органы управления:

• общее собрание членов ТСН,
• правление ТСН,
• председателя,
• ревизионную комиссию.

Подсчитайте возможные расходы и доходы в месяц. Возможно, у вас получится сдавать в аренду часть общего имущества (антенны сотовых операторов использующие общее имущество, техника интернет провайдеров и т.п.), открыть счёт в банке, на который начисляются проценты по выгодной ставке.

Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отмечу, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли. Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.

Как создать ТСЖ

ТСЖ или ТСН. С 1 сентября 2014 года появились товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые юридически заменили ТСЖ. Зарегистрировать теперь можно только ТСН, а существующие ТСЖ должны внести изменения в свои учредительные документы. ТСН — более общее понятие, которое включает в себя объединение собственников не только помещений в многоквартирных домах, но и самих жилых домов, садовых участков, дач, гаражей и т. д.

Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.

С таблицей нужно пройти по квартирам и нежилым помещениям — магазинам или банкам на первом этаже — и собрать как можно больше подписей собственников о том, что они получили уведомление. Остальным, кого уведомить лично не удалось, придется отправить заказные письма. Последнее уведомление необходимо отправить минимум за 10 дней до собрания.

У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2023 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе. 26 марта 2023 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью — только 21 тысячу рублей.

Эта же организация должна была обслуживать котельную за 55 тысяч в месяц. Сумма делилась на всех собственников помещений в двух домах пропорционально площади, получилось 2,91 Р на квадратный метр. Также мы решили собирать с каждого квадратного метра по 1,5 Р в фонд ремонта котельной для предстоящих ремонтов. Всего собственники отдавали на обслуживание котельной по 4,41 Р с квадратного метра.

Организация товарищества собственников жилья/имущества

Управление общим имуществом. Это основной момент, который должен быть учтён. А как понять есть ли общее имущество у двух стоящих отдельно друг от друга домов? На первый взгляд ответ очевиден: конечно же нет. Но если присмотреться и внимательно проанализировать ситуацию, вполне возможно, что ответ изменится на да.

Для регистрации ТСН требуется пакет документов аналогичный созданию ТСЖ, общее собрание проводится для всех собственников желающих объединиться (при условии, что их недвижимость входит в границы создаваемого ТСН), составляется устав и иные необходимые для регистрации документы. Документы должны быть поданы в налоговую инспекцию для регистрации ТСН.

В контексте обозначенных вопросов следует учитывать, что отсутствие в законодательстве чёткого регулирования вопросов общего имущества в загородной недвижимости обуславливается следующими моментами: застройка загородной недвижимости изначально не предполагала наличия общего имущества у владельцев загородной недвижимости. Как правило всё что было необходимо находилось или на земельном участке (например септик, об общей канализации долгое время речи не шло), газ и электричество как правило подаются индивидуально в каждый дом и эти сети никогда не находятся в частной собственности, а принадлежат соответствующим государственным органам. Что остаётся? Вода. В большинстве случаев вопрос решался наличием колодца или скважины на участке. И лишь сравнительно недавно стали появляться коттеджные посёлки, в которых предполагается наличие всех этих сетей. Таким образом получается, что приобретение недвижимости в коттеджном посёлке не влечёт за собой автоматического возникновения доли в праве на объекты инфраструктуры (водопровод, канализация, дороги) в этом посёлке. Доля в праве на указанные объекты возникает в соответствии с Гражданским кодексом РФ, земельным кодексом РФ и иными нормативными актами. В большинстве случаев собственник приобретающий недвижимость в посёлке начинает платить взносы за содержание общего имущества и таким образом у него возникает право на долю в этом имуществе в силу закона.

Однако и после регистрации ТСЖ с участием двух домов, можно столкнуться с недопониманием со стороны жильцов. В судебной практике имеются случаи, когда люди доходят и до Конституционного суда РФ в попытке доказать невозможность создания одного ТСЖ на два дома. Судебная практика, как правило складывается в пользу ТСЖ. Взять, к примеру определение Конституционного суда № 708-О от 27.03.2023г. В описательной части Суд чётко даёт понять, что если дома связаны, например единым фундаментом, то создание одного ТСЖ является законным и не противоречит законодательству РФ.

Сейчас многие дома и коттеджные посёлки переходят на систему самоуправления. Организуются товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости, инициативные группы среди жильцов. В действительности это один из наиболее эффективных и рациональных способов управления недвижимостью и общим имуществом. Согласитесь, что наиболее заинтересованы в заботе об общем имуществе, его сохранности и улучшении его собственники. При принятии решения о самостоятельном управлении имуществом возникают вопросы: как зарегистрировать? Как провести общее собрание? Как оформить протокол общего собрания? И первый, на мой взгляд, один из самых важных вопросов: насколько возможно реализовать задуманное? Соответствует ли желание возможностям?

Создание ТСН в коттеджном поселке

На самом деле ТСН в коттеджном или дачном поселке может быть создано в форме ТСЖ и регулироваться Жилищным кодексом как прямо (см. ст. 135-136 ЖК РФ), так и по аналогии. Применение аналогии закона к ТСН в коттеджном поселке подтверждается судебной практикой.

1. Закон 217-ФЗ является, по нашему мнению, очень несовершенным. Там Вы встретите нормы, которые совсем неудобны для практического применения. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной статье здесь.
2. Непредсказуемость судебных споров. Закон 217-ФЗ вступил в силу с 01 января 2023 года. Пока что единообразная судебная практика по данному закону не сформирована. Это не дает возможности аргументированно предсказать исход спорных судебных дел.
3. Тяжело с правовой точки зрения обосновать, почему ТСН (СНТ) из семи учредителей должно управлять всем поселком или деревней, почему в него кто-то должен вступать и на каком основании должны платить те, кто не вступил. ТСН по типу ТСЖ чаще всего создаются на общем собрании всех собственников. Это более легитимный и понятный способ, есть законные инструменты принуждения для неплательщиков.

Примерно с 2023 года ФНС в разных субъектах РФ стала требовать, чтобы юридический адрес был уточнен вплоть до дома или квартиры. Кроме того, адрес обязательно должен быть в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС). Это открытая система, проверить наличие в ней адреса может любой желающий.

Наши юристы создают ТСН с момента его появления в законодательстве, а именно, с сентября 2014 года. За это время мы накопили драгоценный опыт по регистрации ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках. И мы рады поделиться этим опытом с Вами. Готовы помочь и Вам зарегистрировать ТСН по очень выгодной цене. Информацию по цене и объему услуг смотрите здесь.

1. Очная (совместное присутствие);
2. Заочное голосование (может использоваться только тогда, когда в очной форме не был набран кворум);
3. Очно-заочное голосование (единый неделимый процесс голосования, наиболее удобная форма для больших собраний).

На подсчет голосов, составление протокола и сообщение о результатах у вас есть 10 дней с даты завершения голосования. Не позднее этого срока Вы обязаны опубликовать результаты собрания и передать все документы в управляющую организацию для направления ею протокола в жилищную инспекцию.

Для подсчета голосов необходимо определить наличие кворума, под которым понимают количество голосов, необходимое для признания собрания состоявшимся. Общее собрание собственников правомочно, если в нем участвовали собственники с более 50% голосов от общего числа голосов.

• подготовить реестр самим. Для этого надо заказать в Росреестре выписки по каждому помещению и сформировать из них реестр. Другой вариант — обойти все помещения и получить необходимые сведения у самих собственников, после чего создать реестр.
• заказать готовый реестр собственников (это можно сделать, например, в нашей компании, мы оказываем такую услугу).

Следите, чтобы голосовал именно собственник, а не сосед или какое-то другое неуполномоченное лицо. Голосовать за собственника можно только при наличии документа, подтверждающего полномочия представителя – доверенность, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о рождении и т.д. В таких случаях реквизиты документов надо указать в бюллетене, а копии самих документов обязательно собрать, их нужно будет приложить к протоколу общего собрания.

Для этой части собрания не важен кворум, отдельный протокол для нее не составляется. Запишите тексты выступлений участников, они пригодятся для оформления итогового протокола. Об участии в очной части собрании можно сделать отметку в списке присутствующих, хотя там в идеале требуется отмечать всех участников собрания.

Как создать ТСЖ в своем доме

В настоящее время, согласно ЖК РФ, существует несколько способов управления многоквартирными домами, потому что с некоторого времени жильцы стали не просто квартиросъемщиками, а их собственниками, и потому должны нести определенную долю ответственности за свое жилье.

Кто же упраляет ТСЖ?
В управление товарищества входит председатель, члены правления и ревизионная комиссия. Они выбираются проживающими на собрании. Там же члены ТСЖ принимают решения относительно суммы взносов за содержание жилья, а также на что именно эти деньги будут тратиться. Важно, что размер оплаты за коммунальные платежи строго соответствует установленным тарифам, которые утверждаются в местных органах самоуправления.
Преимущества создания ТСЖ в вашем доме
Во – первых, это решение всех важных вопросов собранием жильцов
Товарищество собственников может само решать разнообразные вопросы, связанные с содержанием дома. К ним относится:
• выбор поставщиков тепла, света, холодной и горячей воды;
• выбор и заключение договоров с подрядчиками, оказывающими услуги уборки подъездов и дворов, вывоза мусора;
• наем подрядчиков, выполняющих ремонтные, сантехнические и электротехнические работы.

Количество членов ТСЖ, участвовавших в создании товарищества, должно приближаться к 50-ти % голосам от общего количества всех голосов собственников. В ходе собрания решается, в какой форме будет проведено голосование по поводу необходимости создания ТСЖ. Оно может быть очным либо заочным.
Из практики видно, что голосование лучше проводить заочно, чтобы это мероприятие не превратилось в ненужные дебаты. Для этого готовятся специальные бланки, рассылаются жильцам, и в течение месяца они голосуют.
Шаг 4. Подготовка протокола общего собрания Юридическим основанием для создания и регистрации ТСЖ является протокол общего собрания, подготовкой которого занимается инициативная группа
После создания протокола об образовании ТСЖ, большинством голосов принимается устав ТСЖ.
Следующий шаг — это оповещение всех жильцов о результатах голосования. Сделать это необходимо не позже, чем через 10 дней после окончания голосования.

Отсюда, собственники жилья прекращают зависеть от управляющих компаний, все чаще не осуществляющих большинства своих обязательств, или выполняющих их с большими нарушениями. К примеру, сменить недобросовестного сантехника или дворника, работающего в УК весьма проблематично, тогда как ТСЖ имеет полное право расторгнуть договор и пригласить новых подрядчиков, если сегодняшние их не устраивают.

Мы поговорили о плюсах, но есть и минусы.
1. Конфликт интересов
Естественно, данный вид объединения не является самой идеальной формой управления многоквартирным домом. В каждом доме живет большое количество жильцов, интересы и взгляды которых существенно различаются.
В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: каждый хочет удобств для себя. Так, например, пенсионеры хотят больше беседок и лавочек во дворе, молодые семьи — хороших детских площадок, автолюбители — больше места для парковок, а подростки — зоны для занятий спортом. Конечно же, конфликт интересов неизбежен.
Но если ничего не делать, то, как известно, под лежачий камень вода не течет, и перемен вы вряд ли дождетесь.
Впрочем, это еще далеко не все сложности, с которыми можно столкнуться.
2. Власть в доме может оказаться в руках мошенников, которые все деньги жильцов будут тратить на свои нужды
Такие ситуации имеют место быть, но в таких случаях проводится собрание собственников и правление переизбирается. Кроме этого, работа товарищества постоянно проверяется ревизионной комиссией, а члены объединения в любой момент имеют право ознакомиться с документацией.
3. В товарищество входят непрофессионалы, которые не разбираются в вопросах коммунального хозяйства Но и этот факт можно оспорить, ведь члены ТСЖ работают для собственного блага, они могут совершать ошибки и на них же учиться.
3. Дом может просто «не потянуть» расходы При создании товарищества встает вопрос о содержании штата: бухгалтера, председателя правления, решающего различные проблемы и других сотрудников. Если дом малочисленный, то это будет просто разорительно. Но выход есть — объединение нескольких домов и создание товарищества на их основе.
Существует и иной способ управления жилищным комплексом — это так называемая «ленивая» форма ТСЖ. Объединившись, жильцы принимают непосредственное участие в управлении своим домом, но, без применения юридической регистрации. Они напрямую заключают договора с одной или несколькими управляющими организациями по обеспечению населения холодным и горячим водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, газоснабжением и рядом других бытовых услуг
Но даже «ленивая» форма товарищества — это лучше, чем ничего. Так как в этом случае есть реальная организация, которая способна осуществлять контроль работы коммунальщиков и в любой момент расторгнуть договор, наняв новую подрядную организацию.
Процесс создания ТСЖ: 5 важных шагов
Шаг 1. Создание инициативной группы
Первое, с чего следует начать образование ТСЖ — организовать инициативную группу. В нее должны войти люди, которые возьмут на себя вопросы по работе с жильцами, созданию и регистрации объединения.
Каковы требования к этой группе? Она должна включать в себя не менее 5 человек из авторитетных жильцов, которые разделят между собой обязанности на всех этапах работы. Хорошо, если в инициативную группу войдут профессиональные коммунальщики, бухгалтеры или юристы.
Шаг 2. Проведение собрания
Высшим органом товарищества является общее собрание всех членов ТСЖ. Решения такого собрания являются обязательными для всех жильцов, даже для тех, которые не являются членами ТСЖ. Поскольку членами ТСЖ можно стать исключительно в добровольном порядке, то не исключается возможность заключения индивидуальных договоров с отдельными собственниками.
Перед проведением собрания следует разослать уведомления всем собственникам жилых и нежилых помещений определенного дома. Желательно отправлять уведомления по почте или вручать лично.
Каждый владелец недвижимости, придя на собрание, должен иметь при себе документ, свидетельствующий о том, что он имеет право собственности на определенное помещение. При проведении собрания обсуждается примерный устав ТСЖ, предварительно подготовленный инициативной группой, избирается правление, ревизор, ревизионная комиссия и т.д.
Шаг 3. Голосование

Как организовать ТСЖ

При этом уведомления о проведении собрания могут быть направлены не только собственникам помещений, но и арендаторам, а также другим жильцам помещений. Содержание уведомления не относится к какой-либо коммерческой тайне и может быть адресовано неопределенному кругу лиц.

• устав ТСЖ;
• сведения о лицах, которые голосовали «за» на общем собрании собственников жилья с указанием их доли собственности на общее имущество в МКД;
• доверенность, заверенная нотариусом, если документы сдает в налоговую инспекцию представитель ТСЖ;
• квитанция об уплате госпошлины.

• для очного голосования указывается — место, дата и время проведения собрания, а для заочного – дата окончания приема решений собственников, а также адрес и место, куда будут переданы решения собственников;
• повестка дня;
• порядок ознакомления, место, адрес, по которому можно ознакомиться с информацией и материалами данного собрания собственников.

Если доверенность удостоверена только председателем ТСЖ, такие голоса не должны быть засчитаны (п. 2 ст. 48 ЖК РФ). Например, суд признал собрание ТСЖ неправомочным, исключив из общего количества такие голоса. И по факту вышло, что проголосовало менее 50% голосов от общего числа голосов собственников (Постановление АС Северо-Западного округа от 03.03.2023 № А56-9584/2023).

Самое главное при организации ТСЖ и последующей его деятельности – неравнодушие собственников жилья, ведь в большинстве случаев, созданию ТСЖ препятствует занятость собственников и нежелание взвалить на себя хлопоты, связанные с его созданием. Поэтому для организации ТСЖ нужно создать инициативную группу из жильцов дома, которая будет участвовать в мероприятиях, связанных с созданием ТСЖ.

Жилищный Кодекс РФ определяет, что ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома. Если перечисленные условия соблюдаются, то теоретически создать ТСЖ в коттеджном посёлке можно. Главное понять — есть ли в этом объективная необходимость.

Согласно ст.7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.

На практике некоторые собственники уже построенных в коттеджном поселке жилых домов видят выход в создании ТСЖ путем объединения собственников соседних коттеджей с последующим вступлением в члены ТСЖ собственников вновь возведенных домов. Действительно, Жилищный кодекс не препятствует такому подходу.

ЖК РФ регулирует управление многоквартирными домами, собственники помещений которых имеют право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и специальные правила, регулирующие порядок возникновения и функционирования ТСЖ за рамками многоквартирных домов, отсутствуют. Ст. 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ квалифицируют в качестве общего имущества лишь имущество многоквартирного дома как, по словам Т.А. Борзенковой, “некоего замкнутого пространства” , принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности в силу самого факта приобретения помещения в собственность.

В связи с отсутствием в законодательстве РФ норм, посвященных порядку создания, организации и управления коттеджными поселками, взаимоотношениям между органами управления и собственниками коттеджей, актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с управлением коттеджными поселками, содержанием общего имущества поселка, обеспечением коммунальных платежей.

Как организовать ТСЖ: пошаговая инструкция

Желательно осуществлять отправку уведомлений, о которых идет речь, заказным письмом. Можно, конечно, вручать их лично жильцам — но при этом следует брать с них расписку о получении документа. Уведомления нужно успеть разослать за 10 дней до проведения общего собрания. Документы, подтверждающие ознакомление жильцов с информация, участники инициативной группы должны сохранить.

В документе, о котором идет речь, должна быть информация об инициаторе проведения собрания, о вопросах, которые обсуждались, о голосовании. Важнейший пункт протокола — сведения о том, сколько человек пришло на собрание, а также соотнесение площади их квартир с общим показателем всего дома.

Передача дома в ведение ТСЖ осуществляется при участии специальной комиссии. В ее состав входят представители муниципальных органов власти, а также органы управления созданного товарищества. В ходе данного этапа правоотношений дом фиксируется на балансовом учете ТСЖ в соответствии с актом приема-передачи.

В течение 10 дней после проведения собрания жильцы должны быть ознакомлены с протоколом. Можно сделать несколько его ксерокопий и вывесить на подъездах или специальных информационных стендах, разместить в почтовых ящиках, а если есть возможность — осуществить вручение копий жильцам лично.

Основной инструмент принятия решений на общем собрании собственников — голосование. Поэтому людям, которые отвечают за то, как организовать ТСЖ, следует подготовить специальные формы для выражения воли жильцов. Структура данных документов очень простая — это должны быть таблицы с ФИО, а также столбиками «За», «Против» и «Воздержался».

Плюсы и минусы создания ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, при котором собственники жилья будут нести меньшие финансовые потери при большей эффективности работы, чем при иной форме управления, необходимо узнать о формах гос.поддержки и что это значит, для данного органа самоуправления. От этого, в первую очередь, будет зависеть, насколько целесообразен будет выбор в пользу создания ТСЖ.

• Оперативность. Например, если дом новый, но кое-где отошла плитка в подъезде или сломалась дверь – ТСЖ быстро решит эту проблему, не придется ждать, пока управляющая компания отреагирует на жалобы жильцов и произведет ремонтные работы.
• Возможность обойтись «своими силами». Так как при ТСЖ все члены товарищества несут ответственность за сохранность имущества, косметический ремонт они могут осуществлять самостоятельно, без привлечения подрядных организаций.

• Пониженные нормы расчета. На оплату электроэнергии при ТСЖ используется социальная норма расчета потребления, что снижает платеж по данному пункту.
• Оплата только за использованные ресурсы. Для снижения оплаты руководство ТСЖ часто устанавливает приборы учета (счетчики) на тепло, на воду и на электричество, что тоже уменьшает цифры в квитанции.
• Выбор контрагентов. Так как жильцы в праве сами решать, с какими организациями сотрудничать, они могут выбрать более выгодный по цене вариант.

Помимо гос.поддержки, целесообразность создания ТСЖ будет зависеть от эффективности расходования средств на содержание помещения. Часто, некомпетентный или не очень честный управляющий, может расходовать деньги не по назначению, в этом слусае нужно будет провести заседание ревизионной комиссии и в случае несоответствия, провести собрание по смене управленца.

• Более эффективное расходование средств. Управляющие компании работают с целью получить денежное вознаграждение за управление домовым имуществом. В случае ТСЖ – жильцы сами решают, куда потратить средства в первую очередь, и могут снизить затраты, найдя более выигрышное решение.
• Свобода выбора. При ТСЖ жильцы и управленческий орган товарищества сами решают, с какой компанией сотрудничать. Соответственно, могут найти более выгодный вариант, или отказаться от услуг компании, качество обслуживания которой оставляет желать лучшего.
• Возможность получения дополнительных средств. ТСЖ имеет право получать прибыль от общедомовой территории, например, сдавая ее в аренду.
• Ответственное выполнение обязанностей. Управляющие компании обслуживают сразу несколько домов, объем работ большой, и не всегда удается следить за качеством их выполнения. В товариществе собственников качество производимых работ могут контролировать сами жильцы.

2. Сравнительно новым видом платы являются взносы на капитальный ремонт. Их минимальный размер определяют государственные органы, а собственники вправе на общем собрании увеличить (но не уменьшить) установленный тариф. Получателем этих денег является либо региональный фонд капитального ремонта, либо управляющая организация (товарищество, кооператив) – второе возможно лишь тогда, когда общим собранием собственников принято решение о формировании фонда капитального ремонта на собственном счету.

Деньги за коммунальные услуги могут перечисляться управляющей организации или товариществу собственников жилья (кооперативу). Это происходит в случае, если собственники помещений не заключили с ресурсоснабжающей организацией прямой договор. Но даже тогда управляющая организация является не конечным, а лишь «транзитным» получателем этих денег.

Не так давно размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливался государством. Теперь органы госвласти и местного самоуправления определяют тарифы лишь для субсидиарного применения – на случай, если общее собрание собственников не установило размер такой платы. Впрочем, во многих домах, которые управляются большими управляющими компаниями, она часто равна установленным муниципальным тарифам.

Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

В статье 135 ЖК РФ указано, что товарищество собственников жилья создается без ограничения срока, если уставом не предусмотрено иное. В указанном нормативном акте может быть определен срок, на который создается ТСЖ. Такой подход практикуется, поскольку состав собственников может изменяться. Например, если один из членов ТСЖ продал свою квартиру, он не может быть участником товарищества.

• Протокол общего собрания собственников квартир, в котором будут указаны результаты рассмотрения вопросов повестки дня и выбранный способ управления.
• Устав товарищества. Он доложен быть оформлен в двух экземплярах.
• Протокол заседания правления ТСЖ. Он оформляется по результатам выбора председателя товарищества.
• Заполненное заявление о регистрации юридического лица.

• Присоединения. Права и обязанности товарищества переходят к юридическому лицу, к которому оно было присоединено.
• Преобразования. Передача прав и обязанностей новообразованному юридическому лицу от реорганизованного.
• Слияния. Новообразованное юридическое лицо принимает на себя права и обязанности нескольких товариществ.
• Выделения. Происходит разделение обязанностей и прав между юридическими лицами.
• Разделения. Возникшие юридически лица принимают на себя обязанности и права реорганизованного.

По правилам статьи 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников квартир МКД. Товарищество будет образовано, если «за» проголосовало более половины всех владельцев. Решение оформляется протоколом, который должен быть подписан всеми собственниками, которые проголосовали «за».

Товарищество собственников жилья – это объединение владельцев квартир или частных домовладений. Оно представляет собой юридическое лицо, которое образуется на добровольной основе, для увеличения эффективности деятельности коммунальных и хозяйственных организаций. Деятельность ТСЖ заключается в совместном распоряжении многоквартирным домом, и регулируется разделом VI ЖК РФ.

ТСЖ; как создать? С чего начать и какие документы нужны для организации в своем доме: пошаговая инструкция

Многих граждан интересует, как именно выглядит порядок осуществления регистрации собственного ТСЖ, а главное, его пошаговое создание. Для того, чтобы вы примерно представляли, какие действия предстоит выполнить, мы познакомим вас с важнейшими нюансами, которые необходимо осуществить.

1. В первую очередь собственники жилья должны утвердить Устав (образец устава можно скачать ниже) и составить протокол собрания, которые в дальнейшем будут являться учредительными документами нового товарищества
2. Затем нужно составить заявление по форме, которая имеет номер р11001 (бланк и образец можно скачать ниже), которое подается в Налоговую инспекцию.
3. Сохраняется свидетельство о постановке на налоговый учет.
4. Делается копия устава для того, чтобы его можно было представить собственникам жилья.
5. Организации присваиваются коды.

• Скачать бланк заявления в налоговую инспекцию по форме р11001
• Скачать образец заявления в налоговую инспекцию по форме р11001
• Скачать образец заполнения устава

Если собственники жилья в многоквартирном доме самостоятельно соберут пакет документов, а также осуществят иные действия, которые необходимы для регистрации ТСЖ, то они могут ограничиться лишь этими денежными средствами. Если же жильцы многоквартирного дома хотят пользоваться услугами соответствующих организаций, тем самым сэкономить свое время, то они должны быть готовы раскошелится.

Если речь идет о формировании товарищества собственников жилья в новостройке, то следует учитывать некоторые нюансы. Товарищество собственников жилья должно создаваться сразу же после того, как будет сдан дом, принимать готовое здание у застройщика должно товарищество.

Протокол собрания содержит тезисы, которые определяют весь ход мероприятия. Если речь шла о голосовании, о внесении предложений по уставу и других инициатив, они также отражаются в тексте приказа. В конце в приказе ставятся подписи всех участников, а также его составителей. Ставится дата.

У нас была общая котельная, а по данным публичной кадастровой карты участки под домами имели общую границу. Но оказалось, что на самом деле земельные участки домов не сформированы, а общих инженерных коммуникаций комиссия с участием представителей администрации города не нашла. Пообщавшись с десятком разных юристов, мы пришли к выводу, что нужно создавать ТСЖ на один дом.

Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, — начали разбираться с тепловыми потерями.

Во все ресурсоснабжающие организации, с которыми работала УК, нужно направить или отнести лично с пометкой о вручении письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Обычно это водоканал, энергетики, мусорщики, лифтовики и домофонщики.

У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2023 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе.

Как и любую юридическую организацию, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой. Причем регистрировать с 2014 года нужно ТСН, а не ТСЖ: в противном случае в регистрации откажут. Сейчас документы можно подать электронно и не платить госпошлину, но я регистрировал ТСН лично в налоговой.

• заключать различные договора по выполнение работ и получение услуг или самостоятельно оказывать их;
• составлять смету доходов и расходов на год и рассчитывать на ее основании платежи для жильцов;
• распоряжаться общим имуществом товарищества (продавать его или сдавать в аренду).

Такой способ минимально затратный и отличается тем, что ответственность за платежи перед ресурсоснабжающими компаниями может нести каждый жилец по отдельности. Однако эффективен он только для небольших домов, поскольку управление осуществляется на слишком низком уровне.

1. Форма собственности большинства жильцов. Создание товарищества будет эффективным только при условии, что большая часть квартир являются их частными владениями.
2. Потенциальные источники прибыли. В частности, это могут быть нежилые помещения общего пользования, которые можно сдавать в аренду.
3. Степень ответственности жильцов. Если большинство из них инициативные граждане, которые заботятся о благоустройстве своего дома, выбор ТСЖ будет наиболее эффективным вариантом.
4. Тарифы УК. Стоит сравнить суммы, которые придется платить компании или вносить в качестве взносов в ТСЖ. В некоторых случаях первый вариант будет выгоднее, поскольку УК имеет налаженные связи с большинством ресурсоснабжающих компаний в городе.

1. Большая степень влияния на политику и деятельность ТСЖ. Поскольку все важные решения принимаются на собрании собственников, каждый из них вправе высказать свое мнение или выразить несогласие с действиями председателя или других работников.
2. Право выбора поставщиков услуг. Представители товарищества в рамках своих возможностей могут сами выполнять определенные работы по дому (например, технического или эксплуатационного характера). Для более сложной деятельности можно привлекать посторонние компании. При этом собственники могут участвовать в их выборе, а после контролировать деятельность.
3. Возможность получения дополнительного дохода от предпринимательской деятельности. В частности, некоторые общие нежилые помещения дома (например, подвалы) могут сдаваться в аренду третьим лицам. За счет полученных от этого средств платежи жильцов сокращаются.
4. Более высокое качество предоставляемых услуг. Поскольку члены ТСЖ напрямую заинтересованы в благоустройстве своего дома и близлежащих территорий, за проведением всех работ они следят более тщательно. Как результат — наличие детских площадок, газонов во дворах и чистых помещений внутри дома.

1. Более высокие платежи. При этом плата за коммунальные услуги при данном способе такая же, как и в остальных случаях. Повышение взносов связано с дополнительными расходами, которые собственники соглашаются нести добровольно. Также часть взносов идет на оплату труда работников ТСЖ, если такие есть (например, председателя).
2. Риск выбора неграмотного руководства. Далеко не в каждом доме есть жильцы, способные взять на себя его управление и делать это эффективно. При выборе таких сотрудников возможные последствия их деятельности отразятся на самих жильцах.
3. Несовершенство законодательства. На практике ТСЖ часть сталкивается с трудностями еще на этапе регистрации. Во время деятельности также возможны сложности при взаимодействии с городскими структурами или подачей исков в суд, поскольку данные процедуры должным образом не урегулированы законодательно.
4. Отсутствие инициативы со стороны жильцов. Чаще всего многие предложения, которые выдвигаются инициативной группой ТСЖ, встречаются жильцами с непониманием и даже сопротивлением. Поэтому дополнительное время нужно тратить на разъяснительную работу с ними.
5. Появление должников. Поскольку финансирование деятельности происходит от общих взносов всех жильцов, они должны покрывать и платежи тех, кто их не делает. При этом взыскать долги очень сложно — для этого нужно обращаться в суд.

11 Мар 2022      gmurist         370      

Похожие записи
• 
  Проблемы Квалификации Взятки Научная Статья 2023
• 
  Как Востановить Льготный Проезд Если Потерял
• 
  Льготыпенсионерам По Уплате Транспортного Налога
• 
  Работа В Типографии Вред Здоровью