Можно ли приобрести патент на сдачу квартиры после сдачи

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2023 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

• перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
• по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
• зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. При этом сдача в аренду жилого помещения вместе с гаражом или машино-местом, расположенным в одном многоквартирном доме, считается как сдача в аренду одного объекта. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

В Москве, и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Самозанятые арендодатели

«В отличие от индивидуальных предпринимателей, самозанятым не нужно платить страховой взнос в размере 30 тыс. рублей ежегодно, а также взносы за ОМС (6,88 тыс. рублей каждый год). Поэтому действительно есть смысл стать самозанятым, это позволит снизить сопутствующие расходы по ведению деятельности».

«Сначала нужно скачать приложение “Мой налог” на свой смартфон (айфон) или зарегистрироваться в кабинете налогоплательщика НПД. В первом случае вам понадобится паспорт и селфи (программа сличит его с фото на развороте паспорта), во втором – только ИНН. Процедура максимально проста и не требует много времени.

Что касается подоходного налога, то для пенсионеров предусматривается такая специфическая льгота как перенос остатка единоразовых имущественных вычетов на квартиру на предыдущие налоговые периоды. Однако сами по себе такие вычеты касаются, как правило, случаев приобретения или строительства жилого помещения, а не факта сдачи такого помещения внаем. Каких-либо иных льгот для пенсионеров в этом случае, к сожалению, не предусмотрено.

«Менять статус однозначно выгодно, если вы сдаете квартиру физическому лицу. В этом случае сумма вашего подоходного налога уменьшится с 6% до 4%. Если ваш арендатор – юридическое лицо, то имея ИП или будучи самозанятым, вы платите один и тот же налог – 6%. Однако многие все же предпочитают закрывать ИП и становиться самозанятым, прежде всего по причине меньшего количества формальностей: не надо готовить отчетность, декларировать доходы и т.д.».

Тем не менее, в данной ситуации, если пенсионер планирует осуществлять сдачу квартиры на постоянной основе в регионе, на территории которого проводится эксперимент по налогу на профдоход для самозанятых, экономически целесообразно будет перейти на эту систему для применения более низкой ставки налога, она составляет всего 4%, если сдавать квартиру физическому лицу».

В отдельных случаях при расчете цены патента также могут быть учтены площадь арендного помещения, торгового зала, количество сотрудников. Если в течение года количество сотрудников уменьшилось, например, с 10 до 8 человек, то налог в меньшую сторону не пересчитывается, а если в большую — подлежит пересчету (приобретается новый патент согласно письму Минфина РФ от 29.04.2013 № 03-11-11/14921).

Кроме того он начисляет страховые взносы на фонд оплаты труда своих сотрудников. Причем с 2023 года делать это он должен на общих основаниях и по общим тарифам. До 2023 года для ИП на ПСН действовала льгота: тариф на ОПС составлял 20%, а взносы на социальное и медицинское страхование перечислять вообще было не нужно, за исключением деятельности, связанной с торговлей в розницу, общественным питанием и сдачей в аренду помещений (подп. 9 п. 1, подп. 3 п. 2 ст. 427 НК РФ).

Всё тот же ИП Меновщиков П. А., отработав самостоятельно 4 полных месяца, решил принять на работу 3 человек на оставшийся 5-й месяц действия патентной системы налогообложения. На 3 новых работников он должен дополнительно купить патент на 1 оставшийся месяц срока действия патента. Так как он принял количество работников до 5 человек, то цена патента будет рассчитываться, исходя из наших предположительных 600 000 рублей.

В свою очередь, налоговым органам предписано выдать патент в течение 5 дней с даты принятия такого заявления, при условии что плательщик имеет право применять данный налоговый режим (п. 3 ст. 346.45 НК РФ). При этом сам патент (или уведомление об отказе в его выдаче) предприниматель получает под расписку у налоговых специалистов.

При соблюдении некоторых условий предприниматели вправе не платить патент, поскольку для них определенный период действует нулевая ставка. Проверьте, можете ли вы не платить налог с помощью советов от КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный демо-доступ бесплатно.

Как сдавать квартиру в аренду легально

1. Заключить договор аренды или найма.
2. В течение месяца после заключения договора зарегистрировать его в Росреестре, в многофункциональном центре или на госуслугах, если срок договора — более 11 месяцев. Если вы сдаете квартиру меньше, чем на год, такая регистрация не нужна.
3. Сформировать пакет документов, чтобы подать налоговую декларацию 3-НДФЛ (паспорт гражданина РФ, договор найма жилого помещения, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или документ, дающий право ею распоряжаться, выписка из ЕГРН либо договор социального найма).
4. Подать налоговую декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы для оплаты налога 13%. Документ подают по месту постановки на учет лично или через онлайн-сервис Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС до 30 апреля следующего года.
5. Уплатить налог на доходы физических лиц, либо оплатив в банке квитанцию (форму квитанции можно найти на сайте ФНС), либо онлайн, с помощью сервиса Уплата налогов физических лиц до 15 июля следующего года.

Стоимость патента равна 6% от суммы потенциально возможного к получению дохода, размер которого устанавливается законом за год. Приобрести патент можно на разный срок: от одного месяца до года. Выгода в том, что здесь можно сэкономить благодаря более низкой процентной ставке, чем НДФЛ.

Если у вас не зарегистрировано ИП, налог за сдачу квартиры составит 13%, индивидуальный предприниматель с патентом на сдачу жилья заплатит государству 6% от дохода. Если же вы ведете деятельность как самозанятый, то налоговая ставка будет равна 4%. Предлагаю рассмотреть каждый из вариантов подробнее.

Арендодатель, имеющий статус самозанятого, будет платить 4% от дохода, если сдает жилье физлицу, и 6% — если квартиру снимает компания. Если ваш доход не превышает 200 000 рублей в месяц, вы можете воспользоваться данной опцией. Страховые взносы платить не нужно.

Таким образом, вы можете выбрать тот вариант оплаты, который считаете для себя наиболее выгодным и удобным. Официальный договор защитит вас от издержек, связанных с порчей имущества или просрочкой оплаты, и тем самым дисциплинирует жильцов, избавит от претензий со стороны соседей, даст возможность застраховать квартиру при желании, а также перечислять оплату безналом. Кроме того, наниматель сможет иметь регистрацию по месту пребывания.

Какой налог придется заплатить при сдаче квартиры в аренду

В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.

Например, владелец сдает квартиру, ежемесячный арендный платеж — 20 000 рублей. При этом жильцы платят по счетчикам 2000 рублей в месяц за свет и воду, и еще 3000 — остальные коммунальные платежи, начисляемые без счетчиков, в том числе плата за обслуживание общедомового имущества. В этой ситуации налогооблагаемым месячным доходом арендодателя является сумма в 23 000 рублей — арендный платеж и коммуналка без счетчиков. 2000 коммуналки по счетчикам не облагается НДФЛ. Годовая выручка составит: 23 000 × 12 = 276 000 рублей. Годовой налог: 276 000 × 0,13 = 35 880 рублей.

Получив очередной платеж, самозанятый регистрирует его поступление через приложение «Мой налог», там же формируется чек, который он направляет арендатору. Приложение автоматически считает сумму платежа, по истечении календарного месяца налог необходимо уплатить.

Стоимость патента рассчитывается как 6% от предполагаемого дохода в данной сфере деятельности в данном регионе. То есть рассчитывается не из реального дохода предпринимателя, а от предполагаемого дохода, который в конкретном регионе получают предприниматели, занимающиеся аналогичной деятельностью.

То, какие налоги при сдаче квартиры в аренду в 2023 году предстоит уплатить ее владельцу, зависит от его статуса. Статус владелец выбирает сам: намерен он сдавать квартиру как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель — решать исключительно ему. При выборе статуса важно внимательно посчитать, какой из вариантов налогообложения наиболее выгоден в конкретной ситуации. Зависит это от:

Энциклопедия решений

Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ патентная система налогообложения может применяться в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Причем ИП, не являющийся налоговым резидентом РФ, также вправе применять ПСН в отношении деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности (см. письмо Минфина России от 25.11.2013 N 03-11-12/50675).

Таким образом, количество объектов , передаваемых в аренду (наем), определяется на основании как долгосрочных, так и краткосрочных договоров, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями). Если ИП получил патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, то такой патент действует только в отношении передаваемых им в аренду объектов, указанных в патенте (см. письма Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-12/1396, от 14.10.2013 N 03-11-12/42628, от 07.10.2013 N 03-11-11/41513, от 20.06.2013 N 03-11-12/23297, от 20.05.2013 N 03-11-11/17542, от 07.05.2013 N 03-11-11/15937). При этом, при сдаче в наем квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома индивидуальный предприниматель в заявлении на получение патента указывает вид объекта «жилое помещение» (см. письмо ФНС России от 30.09.2014 N ГД-3-3/3296@).

ИП может сдавать в аренду имущество, принадлежащее ему на праве долевой или совместной собственности. Относительно долевой собственности Минфин России в письме от 25.07.2013 N 03-11-12/29569 разъяснил, что ИП, осуществляющий деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности, не выделенной в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников на сдачу помещений в аренду вправе перейти на ПСН. Однако общая площадь сдаваемых в аренду помещений не должна превышать площадь, приходящуюся на долю данного индивидуального предпринимателя.

Также необходимо учитывать, что денежные средства, поступившие от арендатора в счет возмещения коммунально-эксплуатационных услуг в рамках договора аренды, по мнению Минфина, следует признавать частью дохода от деятельности по передаче в аренду нежилого помещения на основе патента (см. письмо от 14.05.2013 N 03-11-12/16633). При этом необходимо помнить, что ИП теряет право на применение ПСН, если с начала календарного года его доходы превысят 60 млн. руб. (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

В НК РФ не установлено каких-либо ограничений в отношении лиц, которым передаются в аренду объекты недвижимости. То есть арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица. При смене арендатора по одному из объектов, указанных в патенте, у предпринимателя-арендодателя обязанности по представлению заявления на получение нового патента в отношении такого объекта не возникает (см. письмо Минфина России от 17.11.2014 N 03-11-09/57921). Кроме того, применение ПСН в отношении деятельности по аренде не зависит от источника, формы оплаты услуг (наличная или безналичная). См. также письма Минфина России от 30.04.2013 N 03-11-12/43, от 11.02.2013 N 03-11-12/20.

• от 20 до 40% от реально полученного дохода за умышленное нежелание оплачивать средства в казну;
• просрочка предоставление декларации в налоговую — 5% от суммы полученного дохода за каждый период. Максимум начисляется 30% от прибыли, но не менее 1000 рублей.

Документ подписывается сторонами, после чего вступает в юридическую силу. Согласно нормам ст.609 ГК РФ государственная регистрация соглашения между физическими лицами регистрируется в органах Росреестра в случае заключения соглашения на срок более 1 года.

• подача декларации для начисления НДФЛ с указанием размера полученного дохода. В случае выбора такого варианта ставка НДФЛ стандартная — 13%;
• оформление патента. Для этого собственник квартиры регистрируется как ИП и выбирает патентную форму налогообложения. Стоимость патента на 1 месяц составляет 6% от ориентировочного дохода;
• регистрация в качестве самозанятого с уплатой 4% налога на профессиональный доход.

Факт юридической регистрации в квартире никоим образом не связан с арендным соглашением. Прописка осуществляется по заявлению собственника при согласии других лиц, которые зарегистрированы в квартире. Оптимальный вариант — оформление временной регистрации по месту пребывания сроком до 5 лет. В заявлении собственника указывается срок прописки. По достижению указанной даты человек автоматически выписывается из данного жилья.

После этого необходимо зайти в интернет и скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ. Заполнение допускается вручную или на компьютере. Гражданин подает декларацию до 30 апреля следующего года за отчетным. Документ можно предоставить лично или подать в отсканированном варианте через личный кабинет налогоплательщика. Средства вносятся на счет по реквизитам до 30 августа.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

• договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
• акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
• документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
• паспорта.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

Сдача в аренду нежилых помещений как вид деятельности

На 2023 год лимит дохода составляет 60 млн. руб. При его превышении ИП лишается права на участие в УСН на основе патента. Помимо приобретения патента ИП не освобождается от необходимости делать ежемесячные страховые взносы в пенсионный фонд. Патент не избавляет от этой необходимости, а только снижает сумму оплаты в размере не более 50%. Также покупка патента не избавляет от заполнения Книги учёта доходов.

Стоимость патента определяется путём подсчёта возможного планируемого дохода ИП и выделением из этого дохода суммы по процентной ставке, которую необходимо оплатить за документ.
Если ИП желает установить срок действия патента менее двенадцати месяцев, то налог рассчитывается делением ожидаемого дохода на двенадцать месяцев и умножением на число месяцев планируемого срока, на который выдан патент (п.1. ст. 346.51 НК РФ). Конечная стоимость документа будет определена в зависимости от места расположения помещения, её площади.

Приобретение данной бумаги не является обязательным пунктом для ИП в осуществлении своей деятельности. Но если предприниматель выбрал упрощённую систему налогообложения (УСН) на основе патента, то ему важно помнить, что полученные по итогам налогового периода доходы не должны превышать размера доходов, регламентируемые п.4 статьи 346.13 НК РФ для УСН.

Патент – документ, утверждающий за его владельцем право на ведение определённой деятельности, на установленный период за разовую оплату, указанную в договоре. Для ИП это самое удобное решение вопроса о налоге. При приобретении патента ИП как бы авансом оплачивает все налоги за указанный период. Это позволяет предпринимателю свободно вести свою деятельность, не беспокоясь о необходимости ежемесячной оплаты налогов.

Стоимость оформления пакета документов на аренду, включая патент, не является фиксированной. Налоговый взнос определяется по региональной ставке, вне зависимости от площади объекта и инфраструктуры. В Москве и Санкт-Петербурге годовой патент обойдётся в 24 000 рублей, стоимость в регионах – около 20 000 рублей.

Самозанятые арендодатели

Вопрос: планирую сдавать в аренду квартиру, но боюсь, что придется тратить много времени на походы в налоговую, составление отчетов, деклараций. Расскажите, как часто самозанятому придется отчитываться о своих доходах? Как это происходит, сколько времени занимает?

Также зарегистрироваться можно через любой из уполномоченных банков («Альфа-банк», «Тинькфф-банк» и др.). Мобильное приложение «Сбербанк» само формирует соответствующее заявление и подает его в ИФНС. Временем постановки на учет считается день регистрации заявления в ФНС».

Тем не менее, в данной ситуации, если пенсионер планирует осуществлять сдачу квартиры на постоянной основе в регионе, на территории которого проводится эксперимент по налогу на профдоход для самозанятых, экономически целесообразно будет перейти на эту систему для применения более низкой ставки налога, она составляет всего 4%, если сдавать квартиру физическому лицу».

Однако в законе установлено одно важное исключение, касающееся лиц, применяющих налоговый режим для самозанятых. Таким образом, при сдаче квартиры в городе Москве целесообразным будет перейти на уплату налога на профессиональный доход, так как в этом случае нет риска лишиться московской надбавки».

«Менять статус однозначно выгодно, если вы сдаете квартиру физическому лицу. В этом случае сумма вашего подоходного налога уменьшится с 6% до 4%. Если ваш арендатор – юридическое лицо, то имея ИП или будучи самозанятым, вы платите один и тот же налог – 6%. Однако многие все же предпочитают закрывать ИП и становиться самозанятым, прежде всего по причине меньшего количества формальностей: не надо готовить отчетность, декларировать доходы и т.д.».

Как выгодней платить налоги владельцам апартаментов

В прошлом году мы фиксировали рост спроса на самые разные активы арендного бизнеса с приемлемой стоимостью входного билета – от помещений в коворкингах до стрит-ритейла в новых жилых районах. Фаворитом спроса стали апартаменты. Но при сдаче апартаментов в аренду существуют налоговые нюансы, над которыми стоит задуматься. Какую же схему налогообложения лучше выбрать? Тип и величина налога зависит от того, в каком статусе сдает свой актив владелец – как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).

Однако с 1 января 2023 г. вступили в силу законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты. Теперь для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП либо заключить договор с управляющей компанией. В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды. Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.

• Уплата госпошлины (800 рублей). При подаче документов в онлайн режиме такой платёж не взимается.
• Оформление доверенности на представителя (500-1500 рублей).
• Услуги нотариуса (1200-3200 рублей). Нотариальное удостоверение паспорта и заявления (при подаче бумаг через представителя).
• Почтовые расходы (200 рублей).
• Приобретение ЭЦП (3000-3500 рублей). При подаче документов в онлайн режиме.
• Вознаграждение юридическим посредникам (3000-7000 рублей).

• регион, в котором находится объект недвижимости;
• район города, в котором находится жилье;
• общая площадь помещения;
• потенциальный годовой доход, установленный в конкретном субъекте РФ для соответствующего вида деятельности;
• период времени, на который приобретается патент.

В соответствии с п. 3 ст. 346.45 НК РФ налоговые органы обязаны рассмотреть заявление на выдачу патента в течение 5 дней с момента его поступления. При этом в адрес заявителя высылается готовый патент или же уведомление об отказе в выдаче такого документа.

• если годовой доход от сдачи жилья в аренду превысил 60 000 000 рублей;
• в случае несоблюдения условия, прописанного в п. 5 ст. 346.43 НК РФ;
• если в течение отчетного периода были реализованы товары, не относящиеся к розничной торговле (эта причина актуальна для предпринимателей, занимающихся соответствующим видом деятельности).

Для получения патента заявителю необходимо подготовить соответствующее заявление. Его форма утверждена Приказом ФНС России от 11.07.2023 года № ММВ-7-3/544@ (Приложение № 1). Заявление на выдачу патента можно подать в налоговый орган одновременно с бумагами на предоставление статуса ИП. Если процедурой оформления будет заниматься представитель собственника жилья, то тогда также потребуется доверенность.

Если предприниматель заработал больше «потенциально возможного дохода», то всё равно заплатит столько же. Если предприниматель заработал меньше, то не стоит ожидать компенсации на налоги. Патент особенно удобен для начинающих предпринимателей, и тех, кто занимается сезонной деятельностью – можно оплатить патент на небольшой срок.

В соответствии с видом деятельности в каждом регионе определяется налоговая база – это максимальный потенциальный годовой доход предпринимателя (объект налогообложения). Патент на год составляет 6% от этой налоговой базы. Собственно, в размере рассчитанной фиксированной суммы ИП уплачивают налоги. В отдельных случаях предприниматель и вовсе освобождается от уплаты налогов – если получил право на налоговые каникулы.

В 2023 году в регионах России действовали налоговые каникулы. Применяется льготная ставка в размере 0% для индивидуальных предпринимателей, впервые зарегистрированных и осуществляющих деятельность в производственной, социальной или научной сферах, а также в сфере бытовых услуг населению (п. 3 ст. 346.50 НК РФ). Однако не во всех регионах эта льгота действует и нужно уточнять в налоговой инспекции по месту ведения деятельности.

Патентную систему налогообложения можно совмещать с иными налоговыми системами. Например, с УСН (упрощённая система налогообложения), ОСН (основная система налогообложения). Однако в этом случае предприниматель обязан вести налоговый учет в рамках применяемого режима налогообложения (п. 6 ст. 346.53 НК РФ). Подробнее о системах налогообложения читайте в статье.

Для Республики Крым и города федерального значения Севастополь действуют особые условия для плательщиков ПСН. Налоговая ставка может быть уменьшена на территориях соответствующих субъектов для всех или отдельных категорий налогоплательщиков (п. 2 ст. 346.50 НК РФ): в период 2023 — 2023 гг. — до 4%.

1. Вид деятельности ИП не совпадает с деятельностью, указанной в договоре или не совпадающей с одной из них в специальном перечне, установленном законодательством субъектов РФ.
2. Неверно указан срок действия документа.
3. Утрата права вследствие определённых причин на применение патентной системы налогообложения(ПСН) или отказ ИП работать по данной системе в налоговом периоде.
4. Недоплата налогов, рассчитанных по ПСН.

На 2023 год лимит дохода составляет 60 млн. руб. При его превышении ИП лишается права на участие в УСН на основе патента. Помимо приобретения патента ИП не освобождается от необходимости делать ежемесячные страховые взносы в пенсионный фонд. Патент не избавляет от этой необходимости, а только снижает сумму оплаты в размере не более 50%. Также покупка патента не избавляет от заполнения Книги учёта доходов.

1. Сдача в аренду в качестве физического лица. В данном случае собственнику придётся платить налог по фиксированной процентной ставке в размере 13% от дохода.
2. Предоставление помещения как ИП. Налоговая процентная ставка снижается до 6%, при этом снижается стоимость оплаты страховых взносов.
3. Приобретение патента на срок 1-12 месяцев.

1. За основу можно взять УСН и делать государству налоговые взносы размером 6% от прибыли.
2. Предлагается единый налог за определённый период. Данная форма налогообложения существует в определённых регионах, поэтому рекомендуется прежде проконсультироваться с специалистом.
3. Выплата общей стоимости налогов разом при приобретении патента.

Минимальный срок действия патента на сдачу нежилых помещений составляет 1 месяц. Дата вступления документа и силу и прекращения обязательств должны соответствовать текущему календарному году, а значит максимальный срок выдачи патента: 12 месяцев.

Сдача квартиры в аренду легальным способом

При расчете стоимости используется единая процентная ставка в размере 6% (п. 1 ст. 346.50 НК РФ). Для наглядности можно рассчитать стоимость патента на сдачу Московской квартиры внаем. Площадь помещения – 65 кв. метров, район – центральная часть Москвы, патент оформляется на 1 год.

В первую очередь, собственнику квартиры необходимо получить статус ИП. Данное условие прописано в п. 1 ст. 346.44 НК РФ. Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя заявителю необходимо собрать пакет документов и обратиться в налоговый орган по месту проживания.

• Уплата госпошлины (800 рублей). При подаче документов в онлайн режиме такой платёж не взимается.
• Оформление доверенности на представителя (500-1500 рублей).
• Услуги нотариуса (1200-3200 рублей). Нотариальное удостоверение паспорта и заявления (при подаче бумаг через представителя).
• Почтовые расходы (200 рублей).
• Приобретение ЭЦП (3000-3500 рублей). При подаче документов в онлайн режиме.
• Вознаграждение юридическим посредникам (3000-7000 рублей).

• регион, в котором находится объект недвижимости;
• район города, в котором находится жилье;
• общая площадь помещения;
• потенциальный годовой доход, установленный в конкретном субъекте РФ для соответствующего вида деятельности;
• период времени, на который приобретается патент.

1. Налогоплательщиками признаются индивидуальные предприниматели, перешедшие на патентную систему налогообложения в порядке, установленном настоящей главой.
2. Переход на патентную систему налогообложения или возврат к иным режимам налогообложения индивидуальными предпринимателями осуществляется добровольно в порядке, установленном настоящей главой.

Патент на сдачу квартиры: особенности оформления, требования и отзывы

Казалось бы, почему не подготовить все самостоятельно? Дело в том, что подпись на заявлении нужно заверять у нотариуса, а листы заявления должны быть прошиты по определенной технологии. Кроме этого, в документе нужно обязательно указать точные коды ОКВЭД, определяющие тип предпринимательской деятельности. Их перечень можно найти в интернете, но лучше посоветоваться со специалистом.

Тем не менее большинство граждан по-прежнему предпочитает обходить закон стороной. Поэтому было принято решение ввести документ под названием патент на сдачу квартиры. Действительно ли данное нововведение позволит намного упростить процесс оформления жилплощади в аренду? Как можно получить данный документ и что для этого нужно? Выгодно ли это?

Однако сразу стоит учесть один важный нюанс. Если пакет документов для открытия ИП будет собран не полностью, будущий владелец бизнеса рискует потерять день на стояние в очередях. Так как перечень бумаг и регистрационные номера бланков постоянно меняются, рекомендуется предварительно посетить нотариуса или любую другую фирму, которая поможет собрать нужный для открытия ИП и получения патента на сдачу квартиры в Москве пакет документов. Обычно в него входит:

Представители налоговой службы Москвы и Московской области уже давно ищут способы, которые позволят заставить людей сдавать квартиры в аренду в соответствии с законом. Однако все принимаемый меры были безуспешными — и максимум чего удалось добиться, это ввести декларирование доходов от подобных сделок.

К тому же, как отмечают опытные риелторы, максимальный срок действия патента на сдачу квартиры составляет 1 год. Это означает, что владельцу жилплощади придется ежегодно проходить процедуру получения новых документов в налоговой службе. При этом точно так же необходимо вести книгу доходов и расходов и каждый год подавать декларацию.

В “рекламе” указано 6% и все… Но, простите, про пенсионный и соц фонды “забыли” сказать?
Какие то сложные льготы с вычетом взносов в фонды за прошлый год…
Если они “все равно вычитаются”, то и не нужно , наверное, было о них писать, порождая у собственника (напомню по сути частного лица) необходимость доказывать выплату этих отчислений за прошлый год, а равно отсуствие у него наемных работников (может я узбеков нанимал в прошлом году огород на даче вскопать, значит есть у меня наемные работники!)

Почему ВНЕЗАПНО вмененный доход в Москве (для патентной системы) установлен на уровне 1млн руб? Это 83тр в мес! Но, простите опять же, абсолютное большинство квартир сдается по цене от 25 до 50тр в мес! Хороший “запас” оставлили СЕБЕ Собянинские орлы… Поперхнуться не боитесь народными деньгами? А согласно статье на этом же портале, на следующий год до 50м = 750тр, свыше 50м 1.5млн р. (и дальше больше). Всем известно что “типовая” двушка в Мск чуть более 50м (51-55)… Есть какой то шанс сдать ее за 125тр.
Лохотрон! И опять же собственники-частные лица станут предпринимателями, будут бегать, доказывать, что они не верблюды и платить 90тр налога и тыщ 50 в соц фонды, получив за год в реднем 350-400тр из которых еще 70-80тр (а то и более) уйдет на коммуналку, неск тр на налог на недвижимость (в соотв в новым законом), итого 220-230тр что в купе составит гораздо более половины всех “собранных средств”
А еще, напомню, “квартирант” может внезапно съехать (за что его не стоит судить, ибо может он и так кое как платит едва сводя концы с концами и, вообще, клиент всегда прав), а налог с вмененного дохода собственник так и будет продолжать платить даже если квартиру не удастся сдать еще 3-5-6 мес, неся большие убытки…
Вывод из всего еще раз ЛОХОТРОН! У нас просто таки самая гуманная страна в мире по налогам, где НДФЛ всего 13%, а с аренды квартир, так и вообще 6…
Х-та все это!
6% либо с реального, либо с вмененного (адекватно вмененного, усредненного с учетом “простоев”, площадей и районов) дохода и должно быть, как и указано в “рекламе”, хотя я запамятовал, закон “О Рекламе” у нас на посулы гос чиновников не распространяется, как не распрастроняется на них и заповедь говорить правду.

О.ужас! я забыла заплатить за патент за аренду нежилого помещения ( мне уже 60 лет) и потеряла право на патент . Теперь меня ждет отчет по ОСНО за последние 4 месяца (надеюсь) в соответствии со сроком действия патента на аренду, а с января по август у меня был патент на персональные услуги. А это значит, что мне надо будет заплатить НДФЛ- 62400руб., НДС- 73220руб. и еще налог на имущество, очевидно это и есть само помещение. Сколько оно стоит и где взять эту стоимость я не знаю. Я в ШОКЕ. НЕ берите патент, иначе , если ошибетесь или заболеете, Вас ждет жестокое наказание в виде ОСНО. Кто может что-либо подсказать? 89032818517 Елена Викторовна.

• среднесписочная численность работников, которая не может превышать за налоговый период (в общем случае – календарный год, исключения описаны в п. 2 и 3 ст. 346.49 НК РФ) 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности , осуществляемым индивидуальным предпринимателем, не важно патент это или нет.
• общая сумма доходов предпринимателя по всем видам деятельности, которые он осуществляет на основе патента, в течение календарного года не должна превышать 60 миллионов рублей (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

Данный закон (с учетом изменений, вступающих в силу с 1 января 2023 г.: Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. “О внесении изменений в статью 1 закона города Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 “О патентной системе налогообложения” № 52) предполагает различные размеры потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект в зависимости от категории помещений (жилые/нежилые), их площади и места расположения. Предполагаемый к получению годовой доход за один обособленный объект жилой недвижимости варьируется от 750 тыс. руб. за квартиру площадью до 50 кв. метров (включительно), расположенную на территории “Новой Москвы” до 10 млн. руб. за квартиру площадью свыше 600 кв. метров, расположенную у ЦАО.

За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей. Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год.

Из примера видно, что выгоднее всего приобретать патент. Но его стоимость может разниться в зависимости от площади жилой недвижимости, района его нахождения. Поэтому для каждой ситуации нужно проводить свои расчеты, чтобы выявить более экономный вариант оплаты налога от аренды квартиры.

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

1. Как частное физическое лицо: 85 098 рублей (654 600х13%).
2. Как индивидуальный предприниматель с упрощенной системой: 39 276 рублей (654 600х6%). К этой сумме еще требуется приплюсовать страховые взносы – 32 385 рублей.
3. Как обладатель патента: примерно 30 000 тысяч рублей будет стоить патент за двухкомнатную квартиру. К ней еще необходимо прибавить обязательные страховые взносы для предпринимателей – 32 385 рублей.

Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.

А вот собственникам апартаментов и дорогих квартир в престижных районах Москвы патент будет как нельзя кстати. Возьмем элитную квартиру площадью от 100 до 200 кв. м в том же Центральном округе Москвы. Потенциальный доход от ее аренды установлен в размере 2,25 млн рублей. Патент на один год в этом случае будет стоить 135 000 рублей.

Ну и наконец, ПСН будет выгодна далеко не всем арендодателям. Дело в том, что размер предполагаемого потенциального дохода зачастую выше реальной рыночной стоимости аренды. В первую очередь это касается регионов и московских квартир экономкласса. К примеру, в середине 2014 года потенциальный доход с квартиры площадью менее 50 кв. м в Центральном округе Москвы равнялся 750 000 рублей. Получается, что годовой патент на нее стоил 45 000 рублей. Следовательно, власти Москвы предполагали, что аренда такой квартиры обойдется нанимателю минимум в 62 500 рублей в месяц. Однако данные цифры серьезно завышены. Максимум, на что может надеяться собственник, сдавая в аренду подобную квартиру: 40 000 — 45 000 рублей в месяц. В исключительных случаях – 50 000 рублей. Вот и выходит, что владельцу данной квартиры совсем невыгодно брать патент, а следует просто зарегистрироваться как ИП и платить обычный налог в 6%.

В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям очень большими. Поэтому патентная система вызывает все больший интерес со стороны владельцев недвижимости.

Размер потенциального дохода устанавливается местными властями и зависит от экономических показателей региона. В Москве же потенциальный доход вообще варьируется от района, где расположена недвижимость, и ее площади. Возможная прибыль от сдачи в наем квартиры площадью до 50 квадратных метров в Центральном административном округе Москвы составит 750 000 рублей, а в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах – 350 000 рублей. А вот потенциальный доход от сдачи апартаментов площадью свыше 600 квадратных метров в том же Центральном округе столицы утвержден местными властями в размере 10 000 000 рублей. Из вышесказанного нетрудно понять, что патент на один год обойдется владельцу элитного жилья в 600 000 рублей (10 000 000 * 6%).

Однако в реальности аренда подобной недвижимости сейчас обходится нанимателю от 2,4 млн рублей в год. Нетрудно посчитать, что при обычной «упрощенке» в 6% ее хозяин заплатит государству 144 000 рублей, что уже больше стоимости патента, ну а уж если собственник станет сдавать ее как физическое лицо и платить налог в размере 13%, то он отдаст государству целых 312 000 рублей. Тут уж, как говорится, – без вариантов. Только патент.

НравитсяНе нравится

24 Фев 2022      gmurist         206      

Поделитесь записью

Похожие записи
• 
  Минимальные Алименты На Одного Ребенка В 2023
• 
  Примут Ли Заявление В Загс За Полгода До Свадьбы
• 
  Класс Вредности В Доу
• 
  Какие Документы Надо В Центр Занятости Бийск После Декретного Отпуска